您现在的位置: 首页 > 微信营销 > 经典语录 > 扫二维码加群怎么弄, 开发商拼命降杠杆,投资客死命加杠杆,我们怎么办?

扫二维码加群怎么弄, 开发商拼命降杠杆,投资客死命加杠杆,我们怎么办?

作者:   来源:  热度:7  时间:2021-07-18






撰文:悟净 美编:刀妹 校对:紫藤郑州之外的房地产江湖,远比波澜不惊的郑州市场更魔幻。外面的世界很精彩,外面的世界也很无奈。当你看不清郑州时,不妨看看外面的观点

撰文:悟净    美编:刀妹    校对:紫藤


郑州之外的房地产江湖,远比波澜不惊的郑州市场更魔幻。

外面的世界很精彩,外面的世界也很无奈。

当你看不清郑州时,不妨看看外面的观点和事件,反观郑州,或许会豁然开朗。

1

三道红线严控房企加杠杆

对于房地产而言,我一直有一个信念,就是多参考身在一线冲锋实战派的意见,少听一点人云亦云的理论。

因此,开发商每年年终的总结会上,掌门人对于未来楼市的判断,我总会想尽各种办法去研究并关注。

因为,他们作为深度参与房地产游戏的圈内人,有着你无法企及的政策敏感度和信息资源,有着你无法匹敌的一手市场情报和对于未来市场冷暖的切身感受。

嗯,他们是一线战场中闻过硝烟的人,这些人的话极具参考价值。

今天,我们要分享的,就是国内的一家头部房企融创掌门人孙宏斌先生,在融创2020年业绩发布会上,对于过去一年的总结以及2021年乃至后续市场的预判。

首先,我们先看看融创去年的业绩怎么样?

2020年,因为众所周知的疫情原因,很多人开年之初对于房地产走势相当的悲观,认为这一年业绩年报会相当惨淡。

但事实上,作为首家发布财报的国内房企过去一年的成绩单可谓亮眼。

1、财报预增

营收和盈利双双大涨,盈利能力进一步增强。财报显示,2020年全年营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;归母净利润356.4亿元,创历史新高,同比增长36.9%;每股盈利7.82元,同比增长30.6%。

2、多元化发展初见成效

2020年,其主业的房地产销售额约5753亿元,行业排名第四。并且,继续在核心城市保持领先优势,其中在12个城市合同销售金额排名第一,另有25个城市排名前五。

除了主业外,物业服务冰雪文旅电影投资三大项业务,也表现不俗。

3、大刀阔斧的去杠杆

过去的2020年,房地产行业外部面临疫情下经济增速放缓,老百姓观望情绪加重等多种不确定性,政策面又以“三道红线”等频繁加码的调控政策扼住房地产行业的资金命门,不少房企经历了生与死的考验。

当时,融创曾被列为红档企业。但一年后,根据数据显示,其净负债率同比下降76个百分点至96%,非受限制现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。

显然,过去的一年,曾被众人担心的房地产行业不仅没有在疫情重压下崩盘,反而各大头部房企活的都不错。

其次,我们听听,他到底讲了什么?

讲话很长,我抓取的重点有以下几点。

1、市场并没有你想象中的那么差,2021的业绩预期还要向好。

2、三道红线和集中供地利好大房企,未来很多融资困难的中小房企会暴雷。

3、收缩战线并集中火力在一线、二线城市拿地,因为城市轮动的趋势很明显

4、按照“三道红线”标准,公司预计2022年将符合要求。

未来几年,活下来的头部房企将会坐拥更好的市场环境和更大的市场份额,但是如何活下来,重中之重的任务是合规

简单来说,就是降低负债率、降低杠杆率符合三道红线对房企的硬性要求,是能否生存下来的重点。

显然,在连续的房地产调控下,过去大跃进式野蛮生长的时代已经过去,未来是高手与高手之间的华山论剑。

其中的核心,就是如何又好又快的去杠杆

2

买房人:经营贷、消费贷,贷贷相传?

开始前,先回答一个问题。

如果买房子,必须要全款,有几个人能够真的靠房致富?

想明白这个问题,就清楚了中国房地产调控的核心。

其实,说一千道一万,任何时候房子的涨跌,都是供求关系的结果。其中最重要的两项供给,就是土地和资金。

因此,针对房企的三道红线控制的是融资资金,土地集中供应控制的是土地供应端。

对买房人而言,也是一样。就如同郑州市场上通行的限购政策中,最难破解的就是认房又认贷,仅此一条,就卡住很多有意投资房产者的咽喉。

你要想买,可以。先结清上一套房贷再说!这等于变相的提高了买房的门槛,但是经营贷、消费贷却成了这一政策的BUG,很多人依靠这类违规资金,杀入楼市,绕过资金监管,疯狂加杠杆。

显然此举与政府一贯高举的"房住不炒"大旗是背道而驰,迎来监管的重锤只是时间问题。

其实,早在3月,悟净就撰文提示过,关于经营贷、消费贷的风险。

其中深圳,早就开始严查经营贷的问题。据统计,2020年4月以来,监管共对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷,进行了全面排查。发现21笔、5180万元涉嫌违规贷款,提前收回。处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

3月底的时候又加大力度继续查,加码监管全部涉房贷款,要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。

先是《南方日报》报道“深房理”会员已经出现被抽贷的情况。有几个被通知了(要求提前)结清贷款,有经营贷被查,也有首付款来源不明被查。

之后,深房理号召会员们不能在群里发任何贷款和房产类广告,或者政策相关内容。

直到日前,终于迎来,深圳市7部委对于“深房”的全面调查。

可以说,从严查经营贷流入楼市,到对“深房理”这类顶风作案的炒房团深挖严打,也再次说明了政府对于投机性购房的态度。

3

为何调控政策都紧盯资金端?

只要你对房子稍有关注,一定就听说过一句话。

涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆。

很多人对这句话深以为然,并且身体力行。但是,我却对此嗤之以鼻,在我看来,杠杆最多算是催化剂,因为:

杠杆*涨幅=收益

杠杆*不涨=持有成本增加

杠杆*跌幅=GAME OVRE

杠杆是刀,可以切菜喂饱你,也可以杀掉你。

真正的收益是取决二手房的成交价格,也就是扣完税费后打到你银行卡的钱,可不是你挂牌在贝壳那个卖不出去的浮盈价格。

所以,如何能够尽可能的降低融资成本,缩短持有周期,才是盈利的关键,而不是杠杆大小。在没有涨幅的资产面前,杠杆只能扮演屠刀的角色!

你信不信,对于绝大多数的购房者,从2017年开始的三年时间都是亏损的,包括房价浮涨的楼盘都没有回本。

更何况,早在两年前,中国金融杂志作为央行直管的官媒,发表了一则消息《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,短短两天内,就被删除。

其中有一点:中国居民资产配置中,房产占到7成,居民杠杆率达到75%左右。

就生活而言,房贷挤压着其他项生活开支比如购车、旅游、日常生活等,为了房贷,不敢消费,这都是每个人能够切身感受到的。

因此,掌握着详实数据的国家层面对于加杠杆这件事是深恶痛绝,不管是房企的“三道红线”,还是个人的资金严查,都是源于居民房贷杠杆过高。

换句话说,大多数老百姓的口袋都已经被房贷掏空了,杠杆加不起,也加不动了

4

我们咋办?

随着国家层面对于房地产调控的不断深入,对我们的买房行为必然产生很大的影响,具体会有哪些影响呢?对于投资性购房的人群来说:1、投资、投机性购房行为,将遇强监管。你要认识到,未来投资、投机性的购房行为是不被鼓励的,非法的资金来源必然会受到持续的严控。2、投资性购房要特别谨慎。除非你有好区域内明显低于周边房价的单位团购房周边二手房相比有明显倒挂的新房,或是可靠渠道低于市场价格的法拍房有强烈兑现利好的新区房产,或者是能够低价买入内部房源可更名的员工房。除了这种低风险套利的机会,其他的尽量少碰为妙。对于自住购房的人群来说:1、该买还是要买,但别硬着头皮强加杠杆。其实银行要求房贷不超过月收入的一半是十分有道理的。很多人虚构假流水,强行上房贷时,赌的就是未来房价上涨的预期。近些年来,除了一线城市之外,大多数城市的房价涨幅,并没能覆盖你的购房成本,很多人都在亏钱。但是,你是自住,涨跌、市场冷热与你关系不大,你也不必要过于看重未来,就买交房后有学校、有地铁、有商业的大开发商房产大概率就不会错!2、未来,房贷利率很有可能平稳上升。郑州房贷利率一直维持高位运行。随着国家严控金融端,加息的预期增强。未来买房,珍惜首付FQ的项目,同时要将困难估计的足一些,别太过于乐观,做好防守资金。对于开发商来说:

主城区四环内的楼市,确实在回暖。别再大张旗鼓的吆喝涨价,要有ZZ敏感性,闷声发大财,没事儿偷着乐。趁机多回款,降低负债率,提高抗风险能力才是正途。

毕竟郑州楼市目前只能算回暖,不能算普涨,我们需要做的是小心呵护,而不是一口气把来之不易的小火苗给吹灭了。

万一,真的因此招来强力调控,你们哭不哭?

不管是三道红线也好,或者是严查“深房理”也罢。去杠杆、房住不炒依然是当下的主旋律,多项政策针对房地产和个人贷款的改革,直指房地产的金融属性,也正是基于这种原因,未来对于房地产投资的预期,要降低!

备注:

本文部分图片和信息来源于网络。

文中观点只是作者看法,不构成操作建议。


您若喜欢本文,扫描【东哥小秘书】二维码,加入【东哥探盘】粉丝群大家庭。

转载请注明出处:扫二维码加群怎么弄, 开发商拼命降杠杆,投资客死命加杠杆,我们怎么办? :http://www.720weixin.com/marketing/454098.html
  • 登录

    使用微信帐号直接登录,无需注册