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房产税开征范围, 重磅!四部门出手!房地产税真的要开征啦......

作者:   来源:  热度:7  时间:2021-06-12






字越少,事越大。5月11日,据财政部网消息:财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民
字越少,事越大。5月11日,据财政部网消息:财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。短短89个字,迅速冲上微博热搜,更是引起轩然大波。

虽然房地产税是个老生常谈的话题,在过去几年里,官方层面有关房地产税的表述,多是“立法先行、充分授权、分步推进”这样的词汇。但是在此次的座谈会上,首次提出了“改革试点城市”,传递出的信号非常强烈!01.房地产税动作频频官方会议传递信号强烈!早在2011年1月,上海和重庆两市曾先后启动房地产税改革试点,不过目前,两市试点的房地产税扩围方案已停止。在这里,要解释下:房产税和房地产税是两个概念,两者的区别在于,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,它属于房地产税的一种。现在,国家层面正在讨论的是,房地产税。梳理下近期相关报道的时间线,会发现房地产税大有山雨欲来的架势。

2020年12月,财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布,提到“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。4月7日,财政部税政司司长王建凡表示,积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月6日,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。5月11日:财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。
为什么会在这个时间点重提“房地产税”?之所以会在这个时间点重提房地产税,首要原因还是因为近年的房价上涨趋势过快,有房和无房的家庭的财富差距被越拉越大。而税收就是调节社会平均分配的最佳手段。对于一些热点城市而言,例如:深圳、上海,所能实施的调控等级基本已经是最高水平了(新房限购、二手房限价、金融层面进行限制)。但就是这样的雷霆手段依旧是挡不住一线城市房价的上涨趋势,要想进一步遏制炒房,只能到法律层面了。02.房地产税要来?业内专家怎么看:而对于房地产税是否真的要来,一些业内专家表示:中泰证券研究所政策组负责人首席分析师杨畅介绍,在国际上房产税有其历史渊源,开征名正言顺,但在中国,对于是否开征房产税,仍然存在一定的意见分歧。分歧点在于在中国,土地属于国家所有,个人只拥有房产所有权和土地使用权。尽管针对商品房的土地,国家仅出让70年使用权,但《物权法》规定住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。同时,1988年宪法修正案规定属于国家所有土地,不许买卖,因此土地所有权不具备交易功能,由此不应视作财产性质,但土地使用权可以买卖,因此使用权才具备财产性质。由此,杨畅认为,土地使用权可以自由流通且自动续期,与土地所有权的交易并不存在本质区别,而居民拥有的商品房产权可以认定,那么征收房产税,就有明显的依据。在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来,房地产市场在促进经济发展、调节收入分配等方面起过积极作用,未来房地产税要推出的话,还要考虑是否会影响房地产市场、影响经济发展,要进行充分论证。另外,房地产税目前还存在房地产评估、征税范围、税率设计、理顺与相关税费关系、征税主体是城市还是农村、小产权房等多方面需要解决的问题。中央要出台房地产税法的话,一定会充分听取社会意见,然后相互抉择解决这一问题。 中国银行授信管理部高级经理李斌曾表示,从利益相关者的诉求出发,加征房地产税在中国预期的政策目的有三个:一是调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化;二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距;三是优化地方政府财政收入结构、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。李斌认为,要辨证看待房地产税的影响,将房产税作为房地产长效管理机制的一部分,打消居民期望与房产税作用的“预期差”,而房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲。03.房地产税将影响哪些人?可以预见的是,房地产税肯定会通过设定免征面积、免征额度等税收优惠机制,为刚需人群减负,所以对于那些手里只有一套房的刚需来讲,受到的影响其实不大。但是下面这几类人就要多加注意了,房地产税对着这几类人的影响颇大。1、多套房产拥有者截至目前为止,社会普遍认为房地产税大几率将会采取梯度式的累计进税制度。对于手上拥有两套及以上房产的家庭而言,即便是第一套房子免征,从第二套房子开始征收,征缴的份额仍旧不小。而房地产税对于那些在三四五线城市持有多套房产的家庭来说,由于城市内的年轻人在向外流失,很难通过房租或者出售来转嫁房产税;这部分受到的政策影响将是最大的。2、加杠杆炒房的人对于那些加了巨大杠杆买房炒房的人来说,本身的现金流就十分紧张,在房地产税实施之后,手上房子的持有成本必定增加。而且目前南昌的二手房市场上表现得也很冷淡,只要调控政策不放开,在未来的很长一段时间里,还是会维持着目前这样的状态。想要出售变现的难度也不小,一旦发生断供的情况,房子很可能会被银行查封拍卖。3、高档住宅的持有者相对于普通住宅而言,高档住宅不论是在单价、面积、总价上都要高出不少。即使设定了免税面积,但对于这类高端住宅来说也是微乎其微。实际税款将会远高于普通住宅。推行房地产税可以说是板上钉钉的事情了,社会、城市发展至今,都需要它来进行优化调节。但只要跟着“房住不炒”的国策走,这个税对你就没有多大的影响,不过炒房客们是真的要哭了。来源:国民经略、正商参考、中国基金报、第一财经等,侵删。-END-

来源:泽平宏观  作者:任泽平团队 

5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。喊了这么多年的房产税,这次真的要开征了吗?怎么征收?有何影响?这一次四部门召开专家座谈会传递了什么信号?实际上近期,财政部部长刘昆两次在媒体发文提及房地产税。5月6日,刘昆部长在《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》发文表示,积极稳妥推进房地产税立法和改革。2020年11月,刘昆在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议〉辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文,详解“十四五”时期财税改革任务,提到按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。事实上2019年,全国人大在“两会”期间表示,2019年要集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,其中就包括房地产税法。但是,2019年没有完成房地产税立法,进程再度推迟。结合这次会议,针对房产税改革,我们的主要判断是:大势所趋、立法先行、热点城市率先试点、短期有影响长期取决于人地挂钩和金融稳定。1、推出房产税是大势所趋,是迟早的事。随着商品房大开发时代步入尾声,房地产的增量将日趋减少,存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。从国际经验看,房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。虽然房产税短期难以替代土地财政,但长期是大势所趋。所以,基于存量的房产税改革将逐渐被提上日程,从长远来看地方政府将从土地财政逐渐转型房产税,主要是发挥健全地方税体系、补充地方税源缺口、逐步提高直接税比重、筹集地方财政收入、调节收入分配、稳定房地产市场、夯实社会治理基础的功能和作用。2、房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。我的理解是,“立法先行”就是要先立法再开征;“充分授权”就是授权各地方因地制宜试点、不一刀切,本身房产税按照国际经验就是地方主体税;“分布推进”就是积极稳妥推进,要力争方案成熟并做好社会预期引导。3、当前还处在加快房地产税立法的阶段,“推进房地产税立法”被写进了“十四五”规划纲要,但距离真正全面征税还有较长一段时间和程序,比如立法涉及一读、二读。房地产税涉及的问题十分敏感复杂,涉及的利益攀枝错节,开征的时间选择也十分重要甚至关系改革成败。4、这次四部委座谈包括财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局,涉及房产税的立法、制定、征收执行以及房地产调控部门。房产税开征是一个系统工程。5、会议的主题是“房地产税改革试点工作”,我们预计房产税开征将以试点的方式启动,率先在炒房的热点城市试点开征。此前在上海和重庆曾经推行过房产税试点,这一次可能会扩大试点范围。待试点成熟后再向全国更大范围推广。6、房产税改革涉及税源统计、征税范围、税基评估、税率设计、征税主体,以及重新调整各环节税赋,若对居民住房开征房产税,则应相应减少交易环节税负;同时,简并税种、优化税收结构,为房地产税替代土地出让收入创造条件。开征房产税涉及大量的基础技术性工作,包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。但是,技术问题不是主要问题,最主要的利益调整问题,根据国际经验,不动产实名制和金融实名制是迈向现代国家的必由之路,不仅是经济改革,还是政治改革,社会改革。7、房产税在热点城市试点开征,短期对房地产市场降温有作用,但长期仍取决于供求关系,即在供不应求和货币超发的情况下,税负是可以通过涨价转嫁。因此住房制度改革的治本之策是人地挂钩和金融稳定,从而实现供求平衡,以改变当前人地错配、供求分离以及一二线高房价、三四线高库存的问题。中国1998年房改学的是中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。住房制度决定房地产市场运行,所以治本之策是深化住房制度改革,从根本上改变中国房地产市场的制度基因。住房制度改革关键是两招:人地挂钩和金融稳定,这是来自过去上百年美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡等经济体的深刻经验教训。

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之前关于房产税,主要是财政部在发声,而这次,是与房产税立法相关的四大部门一起开会。可以判断的是,房产税的到来是确定的事,不确定的只是开征的时间、标准等细节。5月11日,财政部官网发布《财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会》,开会的四个部门分别是:财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局。网络上一片哗然,大家的解读是“字少事大”。房产税真的要来了,对普通购房者会有怎样的影响,对房价又会有怎样的影响?

01

解读决策层

官方发布的信息是,这四个权威部门坐在一起,召开的是“座谈会”,不是“研讨会”,意味着这是属于政策决策性质的会议,不是大家发表意见,不是讨论研究。另外,从参会部门看,全国人大常委会预算工委也参与了,人大的主要职责是对立法的审议和通过,人大部门的参与,意味着关于房产税如何计征进入到一个立法筹备阶段。房产税已经不是第一次试点,2011年,房产税就开始在重庆和上海两个城市进行试点,至今已经有十年的时间。但是,这两个城市的房价依然在上涨,似乎房产税并没有很好地起到降低房价的作用。上海的房产税试点范围为上海全市行政区域,作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。重庆的房产税试点范围为重庆市主城9个区,作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的平均。重庆模式以高端豪宅为重点征收对象,以“低端有保障、中端有市场、高端有约束”为房地产调控理念,对高档住宅成交形成有效制约。而上海模式以多套房为主要征收对象。从当前房地产市场的管控思路来看,“解决大城市住房问题”成为今年对房地产市场调控的主要导向,所以,房产税的开征,意味着有可能在更多的大城市先行试点。笔者认为,房产税的改革也绝对不会简单停留在“对多套房征税”、“打压房价”等概念上。而是在“整个税收体系”的大框架下进行,其根本性的目标有两点:第一,不能增加大部分人的税收压力。但同时又要对持有多套住房的资源控制者产生压力,而在一个什么样的点上进行区分,是比较不易的挑战。第二,对地产开发商,甚至包括以土地收入为主要来源的地方政府来说,要能够起到真正的抑制房价作用。在推高房价这个产业链条上,房产税的出台更多的是期望打压投资性的炒房客,包括开发商等等一众的利益相关方。

02

操作中的问题点

通常,人们将房地产称为物业,或者叫作不动产。不动产是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。不动产的基本特点就是和土地相关,在空间上不可移动。一些经济学者认为,“房住不炒”的观念得到广泛认同,十四五期间是出台房产税的好时机,能得到民意上的支持。所以业界普遍认为,十四五期间房产税开征的可能性较大。征税标准是许多购房者关心的问题。普通老百姓的工资收入交税是有免征额的,为了更好地发挥税收调节收入分配的作用,有专家提出,房产税也应该设置“免征标准”。但是对于如何设置免征标准有许多观点,有的人认为应当按照多少平方米免征,有人认为应当按照套数免征。还有人持不同意见认为,如果按照扣除首套房来征,会带来假离婚来避税等社会问题。所以不少专家还是坚持按照人均多少平方米来设定免征额度。目前,上海把房产税的免征面积设定为人均60平方米,超出部分按照70%再打一个折扣。关于税率,一些人认为可以设定在0.2%到1.2%的范围。上海的房产税征收面积是超过人均60平方米以上部分,如果参照上海,全国的房产税免征面积也在人均60平方米,税率设定在1.2%,不考虑70%折扣,那么一个三口之家总免征面积就是180平方米,按照现在全国平均房价1万元为例,一旦超过这个比例,那么每年每平米需要缴纳120元的房产税。譬如,如果一个三口之家住房总面积400平方米,减去免征的180平米,超出了220平米,不考虑70%折扣政策,则按照这220平收税,每年需缴纳26400元。美国的房产税税率在1%到3%之间。德国的房产税税率在3.5%左右。日本的固定资产税税率在2%左右。相比之下,1.2%处于相对较低的税率水平。笔者认为,房产税的最根本目的,是抑制房价。在具体的实际操作中,关于征收面积、征收标准,其中有很多问题需要界定清楚:第一,如果以人均面积计算免征面积,那需要界定家庭的单位,譬如已婚就不能与父母算作一个家庭;第二,房屋总价是以政府认可的均价市值,还是指交易时的价格;第三,对于持有多套房产的人群,如果跨越不同城市,是否要算?目前的房产系统是否支持?

03

会抑制房价吗?

5月17日,国家统计局公布了2021年4月70个城市的房价数据:4个一线城市新房环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手房环比上涨0.8%,涨幅比上月回落0.2个百分点。广州新房、二手房涨幅均领涨一线城市。31个二线城市新房和二手房环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点。35个三线城市新房环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手房环比上涨0.3%,涨幅与上月相同。重庆新房环比领涨全国,为1.4%,广州排名第二,为1.1%。从中央的角度来看,征收房产税,主要目的是为了抑制房价,但房产税真的能够成为勒住房价这匹脱缰野马的缰绳吗?恐怕未必。一个国家居民的财富可以分为当期收入(工资收入、营业收入等)、动产和不动产三个部分。动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等。不动产包括房屋、土地等。在世界各国,不动产占居民财产的40%~60%。在2002年,根据《城市家庭财产调查》报告现实,中国城市居民每一户的均资产为22.83万元,其中,金融资产7.89万元,占34.6%;房产10.94万元,占47.9%;其他为耐用消费品和经营性资产。房产差不多占了资产总额的一半。由于房产既是消费型的商品,更是投资型的商品,手持有多少房产,就意味着有多少资产,但是实际上对普通人群来说,只要房子无法出售,这个所谓的资产就是虚假的,无法变现。在房产税问题上,普通人最天真的认识是,房产税可以直接降房价。一般情况下,老百姓对于加税的行为一般都是反对的,但唯独在房产税问题上,支持征收房产税的民众大有人在。但是,从基本的规律来看,影响房价最大的因素是房地产政策,包括货币政策(银行贷款是宽松还是紧缩)和土地政策(土地供给是否宽松,价格如何)。对开发商来说,房地产领域的税费(房地产税与房产税是两个概念)已经非常高。如果从供给端的角度来抑制房价,第一方面首先要降低房地产开发的成本(比如说开发商的融资成本、拿地成本);另外一方面要限制开发商的无节制涨价行为。房产税的出台希望从需求端抑制房价。经济学家马光远认为,如果把有房者分成三类:高净值人群、中产阶层、低收入人群,房产税对这三者的影响完全不一样:第一,对于高净值人士和炒房者而言,1%,2%的房产税相对于房价上涨的收益,根本就是九牛一毛。第二,对于低收入者来说,有可能免税,房产税对他▊们来说基本上没有影响。第三,房产税的真正承担者将是拥有一套以上住房,生活相对优越的中产阶层。对于中产阶层而言,即使1%的税率,每年的支出也在万元以上,绝非一个可以忽略不计的数字,房产税杀房价无力,但对付中产阶层,却可以成为剪羊毛的利器。

04

谁在博弈

1994年我国进行了“分税制”改革。“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权,并且进行了税制改革。总的来说,财权上收,事权下放。造成的后果之一就是中央税收收入多,地方的税收收入比较少,而且开支越来越大。2013年以后,本属地方征收的营业税,又改成了归中央征收的增值税,地方的财权更少了。赚钱的渠道不加多,花钱的渠道不减少。地方政府感到压力山大,于是只能想别的招,而对于绝大多数一穷二白的地方,土地是唯一的资源。当然,另外一面也是防止地方为了揽财或提升执政业绩而刻意增加土地收入。地方政府想来钱,只能从土地上想办法,于是土地财政就来了。据统计数据,2019年,武汉、南京、杭州、西安等省会城市对土地财政的依赖超过100%以上。征房产税可以,首先要解决地方的财政收入来源问题,否则地方政府这一关根本走不动。另外,银行业对于房价受影响也完全不能接受。去年12月,银保监会主席曾经表态:房地产与金融业深度关联。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产和银行业深度关联,目前中国各大银行的最优质的贷款多数都是房贷,占比甚至可达五成以上。甚至可以理解成,银行业与房地产业一荣俱荣,一损俱损。对很多购房者来说,他▊们是最不希望看到房价下跌的。股票亏了可以接受,没有人去打砸证券营业部,但是房价一旦下跌,那些购房者到售楼中心吵闹的事件就会屡见不鲜。

05

结束语:要优化地方产业结构

归根结底,还是要改变地方财政收入的来源结构问题,产业转型后不依赖地产,才能走出困境,否则容易陷入像香港这样的阶层固化问题。参考资料:1、企鹅号,发姐说房,《房产税确定要来?专家提出“免征标准”》,2021年5月12日;2、徐滇庆,《房产税》,机械工业出版社,2013年9月3、光远看经济,《马光远:房产税开征之日,就是房价暴跌之时?》,2021年4月27日4、21世纪经济报道,《刚刚,最新房价公布!这座网红城市领涨全国!啥原因?》,2021年5月17日- END -

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