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吴江并入苏州, 8年,吴江真的融入苏州了吗

作者:   来源:  热度:4  时间:2021-06-11






撰稿&视觉//Demi前言吴江区是江苏省和苏州市的南大门,东接上海市青浦区,南连浙江省嘉兴市和桐乡市,西临太湖,北靠吴中区,东南与浙江省嘉善县毗邻,东北和昆山市接壤,西南与浙

撰稿&视觉//Demi

前言

吴江区是江苏省和苏州市的南大门,东接上海市青浦区,南连浙江省嘉兴市和桐乡市,西临太湖,北靠吴中区,东南与浙江省嘉善县毗邻,东北和昆山市接壤,西南与浙江省湖州市交界。全区总面积为1192平方公里,水乡河道纵横,素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美誉。

/黎里古镇

2012年9月,吴江正式撤市设区,以“吴江区”的身份整体并入苏州市城区,至此,苏州市区面积一下扩大了75%。一向被指“市弱县强”的苏州,市区GDP占全市的比重,也从此前的1/3提升到近一半。吴江的权重,不言而喻。然而对于那时的很多苏州人来说,对于吴江的认知,仅限于知道有个同里古镇,吴江人还是喜欢自称吴江人,而不是苏州人。虽然设为吴江区,但完全不像一个整体。

一转眼吴江并区已经8年时间过去了,我们目共睹吴江已经发生了翻天覆地的变化,各方面都得到了全面发展。如今吴江真的融入苏州了吗?

2012年的吴江2020年的吴江

/图源网络

01我们来看看吴江撤市并区这几年的变化。从经济发展来看

其实对于吴江的关注度,在2012年还没有撤县建市时,还是挺强的。

虽然它没有昆山那么耀眼夺目,没有园区那么自带流量,但却始终保持在百强县第6位。后来撤县建市后,吴江的整体综合实力也能排进前10,在江苏位列第2。

吴江的发展潜能,还体现在科技研发上,大家都知道深圳有很多伟大的科技公司,而吴江在专利及创新指数方面,仅次于深圳二个区,位列全国第三,江苏第一。

由此我们也能看出来,吴江本身的底子是很厚实的,本来就是个优等生。

2018上半年,吴江的市场主体总数达到了15.53万户,其中民营企业就到达了60625户,注册资本达到了3140.97亿元。

这也就是说,可能在吴江街头随随便便遇见的一个人,就是手头有一家公司的人......

这13人中,5个人是吴江的,占了近一半!看来吴江的特产是“富豪”!

2019年,吴江区实现GDP1985.2亿元,已经很接近2000亿大关了,2020年也是吴江开启“GDP超2000亿时代”之年。2020年,对于吴江来说,也是全面建设长三角生态绿色一体化发展示范区的第一年。截止到今年4月,吴江有40个项目签约,总投资约500.78亿元人民币。其中一体化合作项目11个,产业项目24个,投资额265.78亿元;基金项目5个,投资额235亿元。吴江和苏州的融合最直接的还是表现在交通上。2012年12月,吴江城市彩虹公交先行开进苏州主城区。2016年12月,轨交4号线已进入试运行阶段,2017年4月15日,苏州轨交4号线试运营,吴江迎来轨交时代!这是最快得把吴江和苏州连在一起的通道了,通勤时间大大缩减,让吴江人的出行方式得到了极大改善。

/轨交4号线

轨交的开通给吴江带来的不仅是交通优势,更是巨大的人流量,给同里增加了4成客流。据了解,这条地铁未来还将与上海轨道17号线相连,也就是说,吴江不但与苏州同城化,还将与上海同城化。西环路高架南延

西环高架南延工程总投资约13.1亿元,道路经过吴中中心城区、越溪城市副中心、吴江区太湖新城(松陵镇)等。西环南延高架通车后,从吴江到苏州就只要25分钟

东环南延二期工程目前在建的苏州东环南延通道,吴江段已于2015年下半年建成,从江陵东路到跨吴淞江大桥一路畅行,主桥静待与吴中区道路对接。从庞北路直接上东环南延快速路,全程11.3公里,10多分钟能到苏州主城区,到苏州园区的车程也缩短到20分钟左右!从商业上来看这几年,吴江的商业发展也很快,以前吴江人逛街只有万亚,而现在万宝、吾悦广场、万象汇、爱琴海购物公园、水秀天地、新湖广场等商业中心全都来了,吴江也形成了自己的商圈。

万象汇吾悦广场爱情海购物公园

/左右滑动查看更多

分享一个从之前吴江同事那听来的,一到泰华、美罗这些商场,只要开口讲吴江话,营业员小姐姐态度都会特别好,笑着说道:我们商场全靠吴江人撑着呢!

如今交通的便利也使得苏州各大商圈之间相互吸引,这也让未来苏州人过来吴江逛街有了可能性。

02

从近几年的土拍来看,吴江楼市发展可谓迅猛。吴江2015年住宅用地成交均价2922.37/㎡,2019年住宅用地成交均价9423.08/㎡。5年间吴江土地价格翻了3倍多!

从成交房源来看,去年1月份到今年四月份,吴江成交套数居首,是第二名高新区的两倍。目前吴江的房价也是全市价格洼地,吸引全市客户,特别是投资客以及园区外溢客群。今年疫情影响下,吴江依然供不应求。

2012年吴江正式并入苏州,同年,苏州提出“一核四城”城市发展战略,吴江太湖新城成为发展战略组成部分,2013年,从“吴江滨湖新城”到“吴江太湖新城”再到“苏州湾”概念提出。苏州湾从太湖边的一片荒滩起步,定规划、定项目、定奋斗目标,如今一个崭新的城市已呈现在世人面前。它重塑了吴江城市的形象,描画了令人神往的理想生活蓝图,一幢幢高楼拔地而起,让越来越多的苏州人看好吴江,这一片地已然是新老吴江人的居住和投资热土。可以这么说,苏州湾的出现,加速了吴江全面融入苏州。2012年,吴江太湖新城空地较多,新房均价还处于7302元/㎡左右,很多人并不在意吴江,认为规划愿景都还停留在纸上,一时半会也不会有太大改变。

/2012年的太湖新城

随着板块内配套不断完善,规划中的利好不断兑现,过近几年打造,今年吴江太湖新城板块基本没什么空地了,目前都是在建的小区和待建、规划中的地块,新房均价已经达到26000--28000元/㎡左右!

/如今的太湖新城

配套的完善,地价的飙升,开发商的入驻,房价的上涨趋势,每一点都在表明吴江太湖新城的美好发展前景,也正是吴江太湖新城的崛起,让越来越多的苏州人看好吴江。除了吴江太湖新城,吴江还有一个板块就是运东。从园区到运东,原本路途遥远,如今东环南延开通了,运东到园区只要15分钟,“园区南”这个概念也成为了现实。大量的园区外溢刚需人群和投资客看好了板块价值,选择自住和投资。吴江太湖新城和运东两个板块的崛起,也让吴江快速融入苏州,很多的苏州人选择来这里自住和投资。03虽然吴江也在积极融入苏州,但仍然有很多地方还没有融入。1、公交现在依然只是一个县级市公交体系,并没有像吴中,相城一样彻底并入。

2、社保依然是县级市社保体系,与以前比未做任何变动,吴中,相城社保也并入了苏州市区。

最近,就有网友在寒山闻钟上发帖,说自己缴纳吴江社保,询问吴江医保和苏州医保为啥不通,需要自费支付。过了八年,吴江的社保体系还没有全面融入苏州。目前采取的办法是挂号窗口开设了吴江医保专窗,便捷度不够,而且有陌生距离感。预计2020年底才能完成吴江医保融入苏州的工作。

3、吴江凡是与吴中、园区交界之处,依然有很多断头路,这也对吴江融入苏州进行了阻碍。

4、学校依然是吴江县级市学校体系,独立运营。比如中考只能考本区域的学校。

04回到开头,吴江在撤市设区之前,吴江人通常喜欢自称吴江人,而不是苏州人。而如今呢,居住在吴江的人,也开始慢慢习惯说自己是苏州人。最后,房观想说,吴江要做到润物细无声般融入苏州,实现与苏州同城一体化,还需要一点时间。不过现在越来越多的人选择来吴江买房,也进一步推动了吴江和苏州主城区的融合,大势不会变。— END —

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2012年的吴江

2020年的吴江

一、从经济发展来看

其实对于吴江的关注度,在2012年还没有撤县建市时,还是挺强的。

虽然它没有昆山那么耀眼夺目,没有园区那么自带流量,但却始终保持在百强县第6位。后来撤县建市后,吴江的整体综合实力也能排进前10,在江苏位列第2。

吴江的发展潜能,还体现在科技研发上,大家都知道深圳有很多伟大的科技公司,而吴江在专利及创新指数方面,仅次于深圳二个区,位列全国第三,江苏第一。

由此我们也能看出来,吴江本身的底子是很厚实的,本来就是个优等生。

2018上半年,吴江的市场主体总数达到了15.53万户,其中民营企业就到达了60625户,注册资本达到了3140.97亿元。

2019年,吴江区实现GDP1985.2亿元,已经很接近2000亿大关了,2020年也是吴江开启“GDP超2000亿时代”之年。2020年,对于吴江来说,也是全面建设长三角生态绿色一体化发展示范区的第一年。

截止到今年4月,吴江有40个项目签约,总投资约500.78亿元人民币。其中一体化合作项目11个,产业项目24个,投资额265.78亿元;基金项目5个,投资额235亿元。

二、从交通上来看

2012年12月,吴江城市彩虹公交先行开进苏州主城区。

2016年12月,轨交4号线已进入试运行阶段,2017年4月15日,苏州轨交4号线试运营,吴江迎来轨交时代!这是最快把吴江和苏州连在一起的通道了,通勤时间大大缩减,让吴江人的出行方式得到了极大改善。

 轨交4号线

轨交的开通给吴江带来的不仅是交通优势,更是巨大的人流量,给同里增加了4成客流。据了解,这条地铁未来还将与上海轨道17号线相连,也就是说,吴江不但与苏州同城化,还将与上海同城化。

西环路高架南延

西环高架南延工程总投资约13.1亿元,道路经过吴中中心城区、越溪城市副中心、吴江区太湖新城(松陵镇)等。西环南延高架通车后,从吴江到苏州就只要25分钟!

万象汇

吾悦广场

爱情海购物公园

四、从近几年的土拍来看,吴江楼市发展可谓迅猛

吴江2015年住宅用地成交均价2922.37/㎡,2019年住宅用地成交均价9423.08/㎡。5年间吴江土地价格翻了3倍多!

从成交房源来看,去年1月份到今年四月份,吴江成交套数居首,是第二名高新区的两倍。目前吴江的房价也是全市价格洼地,吸引全市客户,特别是投资客以及园区外溢客群。今年疫情影响下,吴江依然供不应求。

2012年吴江正式并入苏州,同年,苏州提出“一核四城”城市发展战略,吴江太湖新城成为发展战略组成部分,2013年,从“吴江滨湖新城”到“吴江太湖新城”再到“苏州湾”概念提出。

 如今的太湖新城

配套的完善,地价的飙升,开发商的入驻,房价的上涨趋势,每一点都在表明吴江太湖新城的美好发展前景,也正是吴江太湖新城的崛起,让越来越多的苏州人看好吴江。

回到开头,吴江在撤市设区之前,吴江人通常喜欢自称吴江人,而不是苏州人。而如今呢,居住在吴江的人,也开始慢慢习惯说自己是苏州人。现在越来越多的人选择来吴江买房,也进一步推动了吴江和苏州主城区的融合,大势不会变。

编辑整理:陈健

排版设计:柳冬辉

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好地网10月7日讯(研究员 刘垚) 苏州市吴江区位于江苏省东南部,东接上海市青浦区,南连浙江省嘉兴市和桐乡市,西临太湖,北靠吴中区,东南与浙江省嘉善县毗邻,东北和昆山市接壤,西南与浙江省湖州市交界。全区总面积为1192平方公里,水乡河道纵横,素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美誉。

2012年9月,吴江正式撤市设区,以“吴江区”的身份整体并入苏州市中心城区,苏州市政府承诺“五年五个不变”的基本原则,至此,新的“大苏州”成形。目前,正值吴江正式“撤市设区”五周年之际,由好地网独家策划,将讲述吴江区近年来的变迁之路。

 一、 吴江区七年地价变迁

据好地研究院统计,自2011年以来,苏州吴江区已成功出让了158宗涉宅用地(不含安置房用地),总出让面积达759.1万㎡,总建筑面积为1598.5万㎡,土地成交总金额达638.5亿元。 

2011年土地出让最少的一年

2011年吴江仅成功出让了15宗宅地,计容面积112.7万㎡,而由吴江恒源房地产开发有限公司竞得的震泽镇汇丰酒店东南侧地块溢价率达到13.78%,拉高了平均溢价率,这在当时已经算处于高溢价的水平。

 2012年吴江撤市设区的一年

该年是土地白菜价的一年,也是历史最低价,977元/㎡的楼面均价放在当下简直是不敢想象。同年9月,吴江正式撤市设区,并入苏州主城区,也奠定了吴江区快速发展,未来市场火热的基础。

 2013年大牌房企入驻的一年

自吴江划入苏州主城区,嗅觉灵敏的大牌房企纷纷入驻吴江,如绿地、中房、海亮、新城、首开等。但当时外来房企的目光多只瞄准吴江太湖新城板块(松陵镇),还未布局到周边乡镇。

2014年吴江太湖新城崛起的一年

2014年出让的22宗地块中,其中有15宗位于吴江太湖新城板块,区域内大量的土地供应,带动了太湖新城板块的快速发展,朗诗太湖绿郡、华润凯旋门、绿地海珀宫爵、首开太湖一号等中高端项目如雨后春笋拔地而起。

2015年土地出让最多的一年

2015年共出让37宗涉宅用地,总出让面积163.1万㎡,总建筑面积为346.2万㎡,创吴江区土地挂牌出让历史最高点,楼面均价2885元/㎡,价格中规中矩,对比前两年未见太大涨幅。

2016年土地市场急速升温的一年

2016年,8012元/㎡的楼面均价,66%的溢价率,吴江火了.......出让的27宗地块,几乎被外来房企包揽,碧桂园、中南、华润、绿地、招商等纷纷出手,至此,吴江成为了外来房企的表演舞台。往年楼面价从未超过万元的吴江甚至出现了8宗“万元地”,但高价地大多位于太湖新城板块。

2017年乡镇价格洼地被填平的一年

2017年以来,吴江区出让的15宗地块大多位于乡镇地区,仅两宗位于太湖新城,但是,这并没有丝毫动摇房企的拿地决心,9730元/㎡的楼面均价足以说明问题,比起去年供地多集中在太湖新城板块,2017年的楼面均价不降反升,可见拿地热已经外溢到了吴江的乡镇地区,苏州最后的价格洼地也被填平。

 二、 两年时间诞生13宗“万元地”

2016年2月3日,中南集团以23亿元的总价,竞得吴江区太湖新城冬梅街东侧两宗连体地块(WJ-J-2015-054、WJ-J-2015-056号地块,后来与融创合作开发,即现在的融创枫丹壹号项目),楼面地价分别为10222元/㎡和11500元/㎡,吴江区地块首次突破万元大关。

据好地研究院统计,至今,苏州吴江区已诞生13宗“万元地”,其中,太湖新城6宗,同里镇3宗,盛泽镇和黎里镇各2宗。具体分布详情如下:

吴江区“万元地”分布图

 三、 吴江区板块存量分析

截至2017年9月底,吴江区各板块存量又是如何?

根据好地研究院统计,吴江区各板块存量分布并不均匀,各板块的出清压力也存在明显差异。数据显示,太湖新城、城南、城北板块有大量库存堆积,但去化速度较快;同里板块及桃源板块等乡镇地区月均去化速度慢,去化周期长。(注:去化周期按各板块一年以来月均去化速度计算,部分房源或已经售出,但未网签,数据仅供参考)

  四、 吴江完全融入苏州了吗?

2012年9月,吴江正式撤市设区,至今已经有了五个年头,那么,吴江区是否真的已经完美融入苏州?

1、 从地价看

2017年吴江区整体楼面均价9730元/㎡,这样看似乎离苏州其它各区还有一定的差距,但2017年成交的地块多位于吴江乡镇地区,像位于七都镇、震泽镇之类偏远乡镇的地块一定程度上拉低了总体均价。而像今年5、6月份成交的盛泽镇、同里镇地块楼面价都已达到了12000元/㎡左右,这样的价格已接近于相城区和吴中区。

2、 从房价看

随着品牌房企的纷纷入驻,高端项目在吴江已是大势所趋。最具标志性的房价,今年截止至9月底,吴江新房成交均价达15380元/㎡,横向对比,已接近相城区17445元/㎡的成交均价,但仍然比苏州其他各区要低不少;纵向比,吴江区房价涨幅一点不低,甚至高于吴中区涨幅。

3、从城建看

五年时间,吴江从一个默默发展的地级市摇身变成在国际崭露头角的行政区。早在今年4月,吴江终于结束了无地铁时代,轨交4号线给吴江带去的不仅是交通优势,更是巨大的人流量,给同里增加了4成客流。据了解,这条地铁未来还将与上海轨道17号线相连。也就是说,吴江不但能与苏州同城化,还能与上海同城化。

同时,交通方面,历时两年多的西环南延高架也在今年7月提前通车,吴江与市区的联系更加紧密。

诸如此类的利好不胜枚举,也有更多的规划尚未落地,可见,自撤县设市以来,吴江与苏州的关系日益紧密,一定程度上可以说已经完美融入苏州。

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