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西安市规划图, 西安市魅力楼盘榜单解读报告(2021年3月)

作者:   来源:  热度:16  时间:2021-04-01






楼市扫描1土地市场:面粉高于面包 西安土拍楼面价刷新(1)土地供升销减,月均楼面价逆势回升2021年2月西安土地供应共22宗,供应面积73.30万㎡;成交土地2宗,成交土地面积10.17万

楼市扫描1土地市场:面粉高于面包 西安土拍楼面价刷新

(1)土地供升销减,月均楼面价逆势回升

2021年2月西安土地供应共22宗,供应面积73.30万㎡;成交土地2宗,成交土地面积10.17万㎡;总土地出让金下滑,月均楼面价受本月成交量较低及个别高价地(曲江新区成交1宗,楼面价2.4万/㎡)影响逆势回升。

(2)热点区域房企竞争激烈,创西安楼面价新纪录

2月西安土地仅成交2土地,其中备受关注的为曲江大明宫置业联合中铁建,以溢价48.56%,“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”拍得曲江新区116.892亩居住用地,综合楼面价达到23522元/㎡,刷新西安楼面价最高纪录,远高于目前周边在售项目中海曲江大城17000-19000元/㎡售价。

(3)2021年2月西安市土地市场分布图

(4)2月西安市土地供销及楼面价走势

2020年2月西安土地供应共22宗,供应面积73.30万㎡(约合1099.49亩),环比上升364.5%,同比上升112.8%。共成交土地2宗,成交土地面积10.17万㎡(约合152.61亩),环比下降80.7% ,同比下降72.3% ;总土地出让金31.79亿元,环比下降26.6%,同比上升391.3%;月均楼面价14314元/㎡,环比上升265.8%,同比上升1693.7%。年初土地供销大幅下降,月均楼面价逆势回升,热点地块房企争抢激烈,刷新西安地王价格。

2商品住宅量价走势

(1)2月份西安商品房成交量价齐跌

2021年2月份西安市商品房新增供应面积38.46万㎡,环比下降63.3%,同比下降70.9%;商品房销售面积69.39万㎡, 环比下降21.7%,同比上升1307.5%;2月份商品房销售均价16890元/㎡,环比下降7.3%,同比上升5.8%。2月份西安商品房市场表现供需缩减, 成交量由增转降。

(2)2月西安商品房去化周期为58个月

截止2021年2月末西安商品房库存为3555.80万㎡,比上月减少了30.93万㎡,较去年同期增加了893.61万㎡。2月份全市商品房库存总量受供应降低影响有所下滑,但平均去化量持续偏低,本月去化周期继续攀升至58个月,达到当前峰值。

(3)2月份西安住宅市场各面积段成交情况

2021年2月份西安市住宅各面积段成交占比中,排名第一的为120-140㎡占比28%,较上月增加了7个百分点;其次为90-120㎡占比26%,较上月减少了13个百分点;排在第三位的140-160㎡成交占比为23%,比较上月上升13个百分点。

(4)2月西安商品住宅各区域成交量价

2月份商品住宅成交量排名前三的区域为浐灞生态区、曲江新区和未央区分别成交12.12万㎡、7.71万㎡和5.51万㎡;成交价格方面,本月高新技术产业开发区西咸新区排名第一,均价为21563元/㎡,其次是曲江新区和雁塔区,价格分别为20614元/㎡、18259元/㎡。

(5)2月西安商品住宅成交面积热力图

2021年2月份西安市商品住宅共计成交45.93万㎡,成交面积项目占比最大的前三区域是浐灞生态区、曲江新区和未央区。由图可以看出成交热点区域主要集中在浐灞生态区长乐坡板块和浐河板块(代表项目融创宸阅和鸣&御锦城);曲江南三环板块(代表项目碧桂园云顶&中海曲江大城)。

(6)2月西安商品住宅成交单价热力图

2021年2月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域是高新区、曲江新区和雁塔区,分别为21187元/㎡、20614元/㎡、18259元/㎡。由图可以看出成交单价最热点区域为曲江南湖板块版块(代表项目雁栖玫瑰园);科技六路板块(代表项目香榭御澄);欧亚大道板块(代表项目欧亚国际三期)。

TOP10楼盘

其中,国际港务区本次有四盘上榜,分别为华润置地未来城市、绿地国港新里城、绿城西安全运村和招商城市主场。近两年,借助全运会的东风,国际港务区各项配套逐步落地,区域发展较快,也出现了很多优质住宅产品供大家选择。尤其是对于刚需购房者而言,作为价格洼地的港务区是重点关注区域。

四个上榜楼盘中,均为品牌房企开发,其中,华润置地未来城市位列榜首。该项目位于港务区重点发展的奥体板块,北边即为2021年第十四届“全运会”主场馆——西安奥体中心;东侧有地铁3号线(双寨站),西北侧有在建的14号线(奥体中心站);周边小学有陆港一小、陆港二小、铁一中陆港中小学等,都为公办学校。加之产品类型较多(高层、小高、洋房),是购房者重点关注楼盘。

曲江是继高新之后西安购房者重点关注区域,此次两盘上榜,分别为中海曲江大城和天地源大都会。其中,作为中海在曲江的又一力作,曲江大城基本是“逢开必摇”。该项目地处曲江二期,东临雁翔路主干道,西临包茂高速,自驾出行方便,周边医疗、商业、教育及公园配套都比较齐全。无论在隔壁2.4万+高价地的衬托下,亦或是从目前曲江新房供应“稀缺”的市场现状来看,曲江大城性价比较高。

区域价值

西安国际港务区是西安国家中心城市建设的东部新中心和第十四届全运会主场馆所在地。依托中欧班列长安号带动,西安国际港务区大宗商品进出口、跨境电商进出口业务活跃,先后投产运营瑞图手机、思赢英格、中晶伟业等40余家加工贸易企业,国际化的发展定位与诉求,吸引了包括招商局集团、康佳在内的行业龙头来此落户,形成了较为完整的产业链和生态链。公开数据显示,国际港务区入驻企业超过200家,总投资约300亿元,年产值超过200亿元,带动就业近万人。而这其中,招商局集团在这一板块的布局尤为外界关注。随着国际港务区的国际属性不断强化,产业聚集、内联外通等多个维度都被纳入快车道,区域的发展红利也在快速兑现。

国际港务区三板块划分示意图

从六大央企集中落地,到世界500强康佳扎根。资本频频下场,谋篇布局的国际港务区势必成为未来人群人气的汇聚之地。公共配套方面,国际港区已集齐陕师大陆港小学、铁一中陆港中小学、国际陆港第一小学等8所优质公办教育节点;商业方面则有砂之船奥特莱斯、华盛奥特莱斯等多元化商业网点;临近规划的交大一附院陆港医院(规划中),将给整个新城市组团提供优质的医疗保障。

品牌价值

中海地产隶属于中国建筑集团有限公司。1979年创立于香港,依托母公司中国建筑的支持,中海有着大多数同行所不具备的优势—站在中海身后的是有着数万亿资产体量的中国建筑。2020年销售额中国第6,这足以体现出中海的实力所在。早在2003年,中海就进入西安市场,是第一家进入西安市场的全国性品牌房企。17年时间,中海在西安的项目分布在曲江、浐灞、长安、高新、沣东、城北、临潼等区域,特别是在曲江板块,中海占据半壁江山。2014年之前,中海曾经连续多年稳居西安房企销售额NO.1的宝座。2014年之后的7年时间,中海依然稳居西安市场TOP10,诞生了中海曲江大城等现象级热销盘。

注:数据来源于美城股份。

END

3月22日,西安市正式印发《西安市国民经济和社会发展 第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。

《西安市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》全文共16章,75页,从创新驱动、产业体系、国土空间、对外开放、文化建设、生态环境、乡村振兴、改善民生、党的领导等方面对未来五年西安的发展指明了道路。

规划纲要明确了西安市“十四五”的发展目标:

到2025年,“三中心二高地一枢纽”六维支撑体系更加稳固,国家中心城市建设取得突破性进展,对陕西、对西北发展带动能力明显提升,形成推动高质量发展的区域增长极,奋力谱写西安新时代追赶超越新篇章迈出更大步伐。

——推动经济高质量发展迈出更大步伐。“6+5+6+1”现代产业体系基本形成,先进制造业强市建设取得突破性进展,规模以上先进制造业总产值年均增长15%以上,占规模以上工业比重达到70%,国家级高新技术企业突破1万家,经济总量达到1.4万亿元以上。

——打造内陆改革开放高地。西安国际门户枢纽城市和全面创新改革试验区、“一带一路”综合试验区、自由贸易试验区、临空经济示范区等建设成效显著,建成中欧班列(西安)集结中心、内陆地区效率高成本低服务优的国际贸易通道。

——推动生态环境质量持续好转。秦岭生态环境得到全面有效保护,生态系统稳定性不断增强,主要污染物排放总量持续减少,大气污染治理取得明显成效,资源利用效率大幅提高,生产生活方式绿色转型成效显著,生态文明建设达到新高度。

——民生保障和社会建设取得显著成效。就业更加充分更有质量,居民收入增长与经济增长保持同步,多层次社会保障体系更加完善,教育强市建设取得重大成效,健康西安建设达到更高水平,交通环境整体优化,乡村振兴全面推进,基本公共服务均等化水平明显提高,人居环境更加优美,城市品质大幅提升。

——文化建设迈上新台阶。社会主义核心价值观深入人心,社会文明程度显著提高,建设中华文明根脉城市取得重要进展,文化遗产保护取得新成效,公共文化产品和服务供给更加丰富,丝路文化高地建设取得新突破,国际人文交流不断深化,文化和旅游实现更好融合发展,城市文化影响力和软实力显著增强,文化旅游产业增加值占GDP比重达到16%。

——治理效能得到大幅提升。平安西安、法治西安建设卓有成效,政府行政效能和公信力显著提升,社会公平正义进一步彰显,公共安全体系更加完善,重大风险防范化解的体制机制日益健全,应急保障能力显著增强,社会诚信体系建设持续深化,基层治理水平进一步提高,共建共治共享社会治理新格局基本形成,市域治理体系和治理能力现代化水平明显提高。

由于文字过长,用户关注点不一,此处不再罗列。

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西安十四五规划纲要

基调:党的十九届五中全会,总书记两次来陕考察重要讲话。

第一章(总)

第一节  发展基础

贯彻总书记两次来陕考察重要讲话精神,落实五项要求,五个扎实,紧盯建设国家中心城市和具有历史文化特色的国际化大都市目标

十三五成绩:

已有年产值超过百亿的工业企业  10家;

国家级科技企业孵化器 24家;

国家高新技术企业超5000家

中欧班列累计开行7295列;

国际客运航线78条;

世界500强242家;

外资金融机构111家;

博物馆总数157座

城市绿地面积2.55万公顷,绿道850公里;

城乡居民收入分别达到4.3万和1.6万;

新建、改扩建522所,新增学位36万个

   全市科研经费占GDP比重  目标5.6%,实际5.1%

      军民融合产业年营业收入    >3000   3000

年科技成果交易额       >1000   1406.73

常住人口城镇化率        75%     75.1%

第二节 发展环境

当今世界正经历百年未有之大变局,新一轮科技革命和产业变革深入发展,国际环境日趋复杂,不稳定性不确定性因素明显增加。我国已转向高质量发展阶段。

政策叠加

共建“一带一路”、

新时代推进西部大开发形成新格局、

黄河流域生态保护和高质量发展、

建设国家中心城市等重大国家战略机遇。

承担着全面创新改革试验区、

自由贸易试验区、

“一带一路”综合试验区、

新一代工智能创新发展试验区等

20多项国家创新改革试点任务。

发展不足:

西安发展不平衡不充分问题还比较突出,

经济总量较小,

产业结构不优,

竞争力不强,

创新潜能释放不足,

资源优势发挥不充分,

重点领域关键环节改革任务繁重,

开放不足仍是制约发展的突出短板,

生态环境保护任重道远,

城市规划建设管理水平不高,

民生保障和社会建设存在短板,

居民收入水平总体偏低,

社会治理还有弱项。

第三节 指导思想

统筹推进五位一体总体布局、协调推进“四个全面”战略布局,贯彻落实“五项要求”“五个扎实”

第五节 发展目标(2025)

先进制造业强市, GDP1.4万亿以上

建成中欧班列(西安)集结中心(从28万到40万标箱)

工业增加值占GDP       从18.2% 到 25%

文旅产业增加值占GDP   从7.3% 到 16%

固定投资年均增速 7.2%

国家级高新技术企业数量从5200到12000

第二章 创新驱动、科创中心

坚持以全面创新改革试验区建设为牵引,以推动创新资源开放共享为突破,推动企业创新,人才创业,政府创优,促进科技与经济紧密结合、创新成果与产业发展密切对接。

第一节  “双链”深度融合:围绕产业链部署创新链,着力攻克第三代半导体、新能源汽车、智能电力装备、民用航空发动机、新材料制备加工、太阳能光伏技术、高端医疗器械。围绕创新链布局产业链,实施重大科技成果转化,培育无人机、工业机器人、3D打印、集成电路、北斗导航等技术产业集群。

产业创新重点工程:人工智能创新发展试验区、国家硬科技创新示范区、科企培育计划、成果转移转化平台、金融支撑体系建设、“双创”示范基地建设、新型研发机构建设。

第二节 贯彻实施陕西省全链条产业技术创新(1155)工程,推动科技资源开放共享。创建国家科创金融改革创新试验区。

第三节 以电子谷、智慧谷、西部科技创新港、翱翔小镇、碑林环大学创新产业带、泾河新城院士谷为核心。创建综合性国家科学中心,积极参与秦岭国家实验室创建,建成国家超算(西安)中心。

科技创新重点工程:重大科技设施(加快国家分子医学转化科学中心等大科学装置建设/国家超算(西安)中心,协同推进空天地海无人系统综合试验测试研究平台、二氧化碳捕集封存与利用设施、阿秒光源)、新型实验室体系、重大科技创新平台、科技创新城(园区)、西部科技创新港

第三章 产业体系

6+5+6+1现代产业体系

第一节     增加电子信息、汽车、航空航天、高端装备、新材料新能源、食品和生物医药6大支柱产业核心竞争力。P24,专栏5

第二节     加快新技术产业化,人工智能,增材制造,机器人,大数据,卫星应用。2025,新兴产业主营业务收入超过2000亿元。P26,专栏6

第三节     推动现代金融、现代物流、研发设计、检验检测认证、软件和信息服务、会议会展

第四节     文旅融合,加快小雁塔、三学街、易俗社、兴庆宫改造提升;P29,专栏8

第五节     数字经济,工业互联网,西安数字经济产业园、西咸国家级大数据和云计算产业基地建设。2025年,数字经济规模达7000亿,GPD占比5%

第四章 土地

第一节 南控(大力发展高端绿色产业),北跨(重点发展航空、汽车、轨道、交通等产业,建设渭北先进制造业集聚区),西融(培育高新区、西咸新区科技创新发展核心区),东拓(陆港、使领馆区、“三中心”、现代物流、现代金融、文化创意、会议会展),中优(严控建设规模,有序疏解人口)

第二节 西安咸阳一体化,打造现代化都市圈,加快推进西咸一体化进程;实施跨区产业合作,推广开发区“托管”“飞地”。

第三节 交通规划,火车:四主一辅五站,高铁,加快推进,西延、西十、西康,西银与T5连接、西户铁路;高速:大环线建设,外环东联络线、鄠眉高速、扩建京昆线、曲江至太乙宫、帽儿刘至兴平段、福银西安至永寿段;地铁,适时启动四期建设规划

第五章 对内,大循环战略支点

第一节,     扩大战略新兴产业投资。优化投资区域布局,强链,育链,聚链,优链,延链

第二节,     P39,专栏12 新基建:5G通讯设施,工业互联网试点示范,数据中心,超算中心,卫星地面基础设施,新能源汽车充电桩

第三节,     消费,南大街、小寨、科技路、张家堡、三桥、浐灞国际会展、临潼,重点实施曲江CCBD、高新锦业路CBD、沣东中国国际丝路中心、高新CID、幸福林带、土门中央活力区等国际商端商务服务配套。重点推动特色商区建设:大唐西市、曲江创意谷、诗经里、白鹿仓、茯茶小镇、西安国际时尚小镇

第六章 对外,港务区

P45,专栏14对外开放重点任务及工程:

临空经济区发展工程;自贸区开放创新工程;国际法律服务示范区建设工程;开发区转型升级,“海外西安”,经济外向度扩大工程;外贸品牌培育工程

P47,专业15  中欧班列西安集结中心建设工程,一核多园,形成以西安为枢纽的铁路运输网络,建设跨区域结算中心,金融信息平台

第七章 文化

P50,专栏17,公共文化重点工程,鼓励社会力量参与公共文化设施运营和产品服务供给,推动西影、曲文投引入社会资本,盘活沉淀资源。加快西安图书馆、文化馆、群艺馆、非遗博物馆、美术馆、长安书院、全民健身中心和工人文化宫等文化设施建设。城市文化展示工程:CCBD、西安文化中心、丝路文化交流中心、丝路全球文化中心、空港文化教育与艺术中心、西安领事馆区丝路国际文化艺术中心和丝路欢乐世界等城市文化展示项目。红色文化也被多次提及。

第八章 生态

坚持绿水青山理念

第九章 城乡融合

承接城市功能的外溢,强化以工补农, 城带乡,工农互促,城乡互补

农业区县继续主业,且支持龙头企业,专业大户承包土地

支持高陵开 展新一轮全国农村宅基地制度改革试点工作。深化农村集体产 权制度改革,完善农村产权流转交易体系,发展新型农村集体经济。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收 益分配权,鼓励依法自愿有偿转让。

第十章 宜居幸福城市

到2025年,优质学前教育资源覆盖率达到70%,普惠性幼儿园覆盖率达到90%以上,公办幼儿园占比和公办幼儿园在园幼儿占比巩固在50%以上

“名校+”融合工程:深化实施“名校+”工程,釆用集团化办学、一长多校、 委托管理等多种形式,实行“名校”与“+校”深度融合。探索通过政府购买服务的方式,由优质资源学校向“+校”输出“名校”品牌,委派管理人员和学科骨干教师,全面提升“+校“办学水平,有效推进优质教育均衡发展。

区域医疗中心建设工程:加快以西安交通大学附属儿童医院为主体设置国家儿童区域医疗中心建设,推动西安市儿童医院经开院区等医疗项目建设,建设一批国家级重点学科和临床重点专科,建成一批高水准科研创新与转化平台、医学研究重点实验室、国家级区域医疗中心。

中医药提升工程:加快推进市中医医院南院区和莲湖区等9个区县公立中医医院新(迁)建项目建设,实现优质中医资源扩容。建成国家区域中医肛肠、风湿病 诊疗中心。

保障性住房建设工程:加快存量公租房项目建设进度,推进公租房建设,有效增加保障性租赁住房供给,提高共有产权住房土地供应数量和质量,尽快形成有效供给。

养老服务机构建设工程:采取公建民营和民办公助运营模式,加快区县养老院、 镇街综合养老服务中心建设,力争到2025年每个区县至少建设1所集养老服务、 医疗护理、康复保健等功能为一体的示范性养老院,公办养老机构总床位不少于500 张;

第十二章

充分发挥党委总揽全局、协调各方的领导核心作用,增强党 委把方向、谋大局、定政策、促改革的能力


总 结

全文四万五千余字覆盖了城市发展的方方面面,从总结发展成绩到剖析自身短板,认知深刻,从文字整体盘面分析,在改革创新方面略显中规中矩。

篇幅中亮点有两点,一是西安市对科技创新、科技成果转化、前沿科技探索的重视与发展力度,并配有相应的发展计划与支持支撑;二是对于现代产业体系的布局规划以及升级转型的重视,6+5+6+1的产业布局,突出西安优势强势产业。其中电子信息、汽车、航空航天、高端装备、新材料新能源、食品和生物医药六大支柱产业用到的定语是增加核心竞争力。而对于人工智能,增材制造,机器人,大数据,卫星应用五大新兴产业用的是加快产业化。这十一个行业将是西安在新一轮城市高质量发展手中的核心筹码。这些核心筹码除了补之前的工业短板,更多的是为未来蓄能,让西安承担起战略地位应有的责任。

文中对于西咸一体化的描述更是亮点颇多:一是未能看出西安咸阳行政有合并之意,二是西咸新区由西安完全代管,文中只字未提。而西咸新区在西安的十四五规划中的整个内容中均与其他开发区并列式存在。在西安未来五年的城市发展中,除了西咸新区:高新、曲江、航天、港务也将是重点发展板块。

此次规划中可以看出在十三五期间提出的多个城市发展策略在此次规划中保留且有发扬光大,这种执政延续性是一种积极正向的城市发展信号。

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