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深圳楼价, 深圳房价降了吗?

作者:   来源:  热度:13  时间:2021-03-31






贝壳财经原创出品记者 潘亦纯编辑 李薇佳真有人按指导价卖房,“既然出了这个政策,就应该遵守。”深圳楼市,往往一点风吹草动就吸引全国人民的目光。2021年2月8日,深圳市
贝壳财经原创出品记者 潘亦纯编辑 李薇佳真有人按指导价卖房,“既然出了这个政策,就应该遵守。”

深圳楼市,往往一点风吹草动就吸引全国人民的目光。

2021年2月8日,深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(以下简称指导价政策),意在引导市场理性交易,稳定市场预期。

如今,距离指导价政策出炉已经一个多月,深圳楼市调控效果如何?房价真的降了吗?

变化在悄然发生。2020年,深圳因“万人摇号”、房价上涨、“打新热潮”而屡上热搜,买下一套新房直接增值500万元似乎也不足为奇。但从2020年7月15日开始,风向已经改变,深圳市住建局等相关部门重拳出击,维稳市场,出台了多项新政策,不仅调高了深圳购房资格的门槛,还严格限制“假离婚”购房、打击首付贷,伴随着指导价政策的落地,深圳楼市正式从“狂热”状态熄火。

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深圳楼市调控密集出重拳:

提高购房门槛 二手房参考价发布

这场针对深圳楼市的全方位调控可追溯到2020年7月15日,彼时,深圳市住建局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),大幅调整了限购措施,还区分普通住房和非普通住房,调整了首付比例,从购房资格到贷款全面收紧。

按照《通知》规定,深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。而原规定则为:本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房,而并没有对个税或社保缴纳的年限进行规定。

到了2020年底及2021年初,一系列调控政策更是接连出台,补漏洞、加力度。

1月23日,深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,规定购房人不得采取弄虚作假、隐瞒真实情况,或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房,违反规定的购房人或相关责任人,住房建设部门可采取停止相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格三年;已在公共住房轮候名单内的,取消其轮候资格;停止相关人员在深圳市的住房公积金贷款资格三年以及将相关失信行为推送市公共信用信息平台,进行联合惩戒等举措。

2月8日,深圳市住建局发布的指导价政策,更是下了一记重锤,全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格首次“揭秘”,普遍低于市场成交价。

那么,在如此严格的调控之下,深圳楼市是否已“偃旗息鼓”?

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深圳房价降了吗?

有业主按指导价卖房 新政对东边影响不大

深圳政府之所以对楼市“大手笔”调控,与该市二手房价格一直上涨不无关系。国家统计局数据显示, 2020年2月-2021年2月的12个月内,深圳二手房销售价格环比连续上涨,其中,去年3~9月份,环比涨幅均超1%,今年1月份环比涨幅也高达1.7%。

安居客新房深圳区域主编吴春薇认为,2020年深圳房价之所以上涨,一方面是货币宽松所致,另一方面,疫情触动之下,大家纷纷寻找更能保值的资产,因此,房产便成为了首要目标,再加上深圳特区成立40年等氛围,大家对房价上涨的预期比较高。

指导价政策则直指高房价,发布后,深圳楼市一时哗然,就在人们纷纷议论是否真的会有业主会按照指导价出售的时候,胡先生成为了那个“吃螃蟹的人”。

据记者了解,胡先生名下一套坐落于龙岗摩尔城的144平方米大四房,且带价值约50万元的全屋装修,最终按3.38万元/平方米的参考价售出,总价为486万元。

这套房源发布后,立刻吸引了不少中介和购房者前去看房,有购房者称可以全款买房,胡先生仍决定不涨价,且以抽签的形式出售。他说:“既然出了这个政策(即指导价政策),就应该遵守。

但胡先生也对贝壳财经记者坦言:“从我内心来说,房子确实卖亏了,明显低于市场价,每平方米大概低了6000元~7000元,几十万的装修也没算在总价里。但因为说话要算数,最后我也没有加价卖。”

不过,贝壳财经记者拿到的一份过往成交价材料显示,同小区同户型的房子2020年12月份的成交均价与指导价相差不大,不过,同小区小户型的均价普遍比大户型贵几千元,因此小区整体均价也更高一些。

像胡先生这样按指导价卖房的并非个例。一位大型公司的中介3月中旬在朋友圈发布了一条二手房信息称,可读龙华教科院附属学校9年一贯制,128平方米,放盘665万元,比指导价666万元还低1万元。

指导价政策出台之所以引发关注,最主要的原因还是指导价普遍比实际成交价便宜。

以南山新一代大厦为例,今年1月份有业主以10.3万元/平方米的均价成交,但指导价却为8.83万元/平方米,按38平方米的面积计算,若按指导价出售,那么一套房子就少卖50多万元。

尽管价格可能比市场成交均价低,却依然有业主愿意按指导价卖房,这是否说明在经历多轮调控后,深圳的房价整体降了?

贝壳财经记者采访多位购房者、中介及房地产行业从业者了解到,降价感受并不明显。

一位10年“老深户”杨明(化名)在2020年“打新”中“上车”,他长期关注深圳楼市。杨明告诉记者:“指导价出来之后,房价是‘象征性’降了一些,但降价的更多是那些本来就不好卖的房子,比如户型大总价高、户型不好、位置不好等的房子,一些热点的楼盘或者豪宅价格并没有明显下跌。”

另一位也在去年“上车”的深圳购房者吴洋(化名)说:“有一些小区的均价主要是靠小户型拉上去的,大户型单价普遍比小户型要低一些,所以指导价其实对非热门区域的大户型影响不大,毕竟指导价和成交价相差不大,但是对同小区的小户型房还是有一些影响。”

深圳某房地产公司市场部人士杨怡(化名)对记者表示:“目前,购买二手房的人大多处于观望状态,成交的大多数是龙岗这种成交价和指导价本就相差不大的区域。龙岗位于深圳东部,而深圳楼市比较火热的地方在西部,因为有前海自贸区等政策加持,所以指导价对西边的楼市影响比较大,东边影响并不大。”

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房价不降但成交降温 

深圳楼市仍面临价格不透明问题

价格上也许没有明显的体现,不过,指导价政策对楼市热度的影响立竿见影,从业人员实实在在感受到了楼市降温,带看、成交数量都有所下降。

“成交量确实比1、2月份少了。”中介王华(化名)对记者表示,他所在的罗湖某中介大区3月中旬的一个周末只成交了5套房。

另一名中介王岩(化名)告诉记者,政策只影响一时,目前大家更多是在观望,房价并没有明显下跌。但如果是投资进场,现在可以考虑了,因为市场热度确实下来了,现在还能和业主谈谈条件,不像去年一样,业主一天一个价,态度强硬不好谈。

银行放贷方面也有变化。指导价政策发布之后,光大银行深圳分行、建设银行深圳分行等多家银行均表示,将根据官方发布的二手房参考价格作为按揭贷款的参考依据,也就是说,如果银行严格按照指导价发放按揭贷款,但买卖双方的实际成交价格又高于指导价时,购房者便要拿出比原来更高的首付款才能买下同一套房子,再加上深圳近期打击“经营贷”等违规流入楼市,这无疑也“劝退”了一些资金本就短缺的购房者。

这一点从数据上也可以看出,深房中协根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析,2021年第11周全市二手房网签988套,环比下降0.3%。

深房中协分析认为,从开年后三周的网签走势分析,网签量基本维持在1000套以内,因此可以大致判断,新政发布至今,市场已进入低位横盘期,在宏观金融政策无明显变化的前提下,随着新政的持续发酵,低位横盘恐怕会持续一段时间。

“现在深圳楼市还有一个问题,就是价格不透明,这给中介留下来很大的操作空间,毕竟他们掌握着更多的价格信息。”杨明说道。

近期,一起深圳中介吃差价的事件曝光,据《南方都市报》报道,今年2月,李先生通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房,签订了合同。当时商定的房屋总价为1940万元,并额外支付超21万元的中介费。但其后来发现三方合同不一致,并了解到业主的交易底价为1880万元,其中60万元差价业主转给了中介方。

德佑回应称,三方实际签署的房屋买卖合同是一致的,合同中房价统一为1940万元、佣金统一为21.34万元,买卖双方都知情且签字。但在后来系统申报时,出现了佣金不一致的购房合同,这也是经纪人为规避公司规则,篡改了三方实际签约的房屋买卖合同。随后,该名经纪人受到了处罚,对客户履行120万元的赔偿。

一位中介告诉记者,必须要和业主面对面谈,才能更大程度上避免中介吃差价的情况出现,“特别是价格不透明之下,这种暗箱操作更便利了”。

目前,记者在链家官网已经无法找到同小区其他已成交房源的成交价格,而二手房挂牌价都是参考价,显然,参考价不一定是业主的心理价格,购房者无法用成交价格作为比对,自然不知道是买贵了还是买便宜了。

“其实业主对房价没那么敏感,特别是不长期关注房价的业主,也不太清楚目前房子的价格,所以现在很多业主就会在业主群里沟通交流,比如说房子挂出去之后带看量怎么样,或者成交价格是多少,以给其他的业主一个参考。但效果也不太明显,因为不同楼层、不同朝向、不同格局的房子价格都不太一样,具体的还要双方一起谈。”长期观察深圳楼市的王媛(化名)对记者表示。

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新房升温

房价上涨预期降低?已有人停止“打新” 

深圳二手房市场降温的背后,是新房的升温。

目前,新房还不受指导价的限制。另外,由于深圳的新房和二手房价格存在倒挂,因此,新房一直受欢迎,也有中介在采访中对记者表示“新房市场比较火热”。

比如深圳近期开盘的新楼盘——罗湖缙山府的407套房源近6个小时全部售完,均价约8.9万元。

吴春薇对记者表示,深圳新房市场一直相对较热,二手房参考价出来之后,也把部分购房者引流到了新房市场,助推了新房市场的火热状态。不过。现在购买新房的资质审核越来越严格了。

以今年3月8日开盘的笋岗中心万象华府为例,销售时购房者需要在“i深圳”APP(深圳市政府打造的全市统一移动端政府服务平台)上登记购房意向、线上提交和审核资料、线上公证选房等,也就是说,购房者买房的全环节都要留痕且同步到政府部门。

在客户积分排序规则上,该新楼盘也明显向“刚需”倾斜,10年内(含10年)在深无住房转让记录,现名下无住房的可以积40分,2-10年内(含2年)在深有住房转让记录,现名下无住房的则积20分,其余则按照家庭或单身户籍情况、子女情况等加分。

据吴春薇了解,现在推出的新盘,积分不到70分,基本上很难抢到。

与买房审核更严对比的是,购房者对深圳房价上涨的预期已经没有此前那么“旺盛”,“打新”也就更为理性。

“庆幸去年年中买了房,后续房价一直在涨,但是指导价出来之后,我的一些朋友已经停止‘打新’了。主要是上涨预期没有那么强烈了,这几年也不期待什么大涨了。”吴洋表示。

中介王岩也称:“目前主流观点对深圳还不看跌,但是维持去年的涨幅比较难了。”

记者在采访中感受到,“稳”已经成为深圳楼市的后续走向的核心关键字和市场共识,大多数受访者认为,现有房地产政策短期内不会退出,甚至可能出现加码的情况,比如在学区政策方面,引导“房住不炒”,打击投机购房,保障刚需住房,维稳房价,既不大跌,也不大涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,指导价政策有助于房东和中介等理性定价,是促进二手房市场稳定的重要保障。这也有助于确保深圳2021年二手房价格的稳定和市场预期的稳定。其次,二手房市场过去一直存在一个问题,即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布,说明后续将从信息公开等角度,不断引导市场预期稳定,具有积极的作用,也是后续房地产长效机制的重要保障。

读者进群

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西湾红树林

如果房子不定下来,总觉得有件事情还没了结。近银行已经批贷,买房的事情算是有明显进展。刚好记录下自己对深圳房价的一些思考。

一、对未来房价涨幅的预期

买房节奏比想象中的快些,2月8日签购房合同、下定金,18日面签、做资金监管,25日公积金贷审批通过,3月2日商贷审批通过。后续环节应该没有其他幺蛾子。我恰好在节前签约,也受到208新政的小幅影响,评估价低于参考指导价,实际首付比例32%,略超三成。

节后的房产评估价全部按参考指导价执行,实际首付比例提高,这样有利于控制银行信贷风险,同时刚需上车门槛有所提高,有些刚需客直接被挤出二手房市场。深圳二手房以刚需为主,去年75.6%的成交总价低于600w,85.6%的成交总价低于750w。在房住不炒的定调下,未来调控政策只会越来越严,刚需上车和置换改善面临的不确定性及难度会加大。

我算过卖房业主的回报率,自他们买入后,这套房子的总价上涨近400w,年均涨幅25%,加杠杆后的回报率很高。他们夫妻俩单纯依靠上班攒钱,平均每年很难积累100w的储蓄。过去几年深圳房价的上涨加强了阶层固化,拉开了有房和无房群体、单套房和多套房群体的资产差距。

同一个标的,不同的买入价格,对应的升值空间不一样。我在这个价位买房,也不指望未来有多高涨幅。只要房子表现出抗通胀属性,跟上货币增长速度即可。我对比的基准是M2增速,预期未来房价年均涨幅5%-10%,五年上涨28%-61%,加杠杆后回报率也是可以接受的。

其实我也不希望房价上涨过快,因为将来还会面临置换问题。如果房价上涨过快,意味着小户型和大户型、一般房子和名校学位房之间的总价差距拉大。这样在房子之外,我的资产必须更快增长,才能弥补这种总价差距。在深圳仅1.5%的人有不少于2套商品房,大部分人都是弱势群体。

在升值空间之外,对波动方向的定性更重要。深圳房价的长期趋势是怎样的?目前深圳房价有没泡沫?我试着从三个角度来探讨这个问题,一是深圳房价内地最高的原因,二是历史上楼市泡沫破灭的特征,三是香港楼市对深圳的启示。

二、深圳房价内地最高的原因

在2009、2015和2019年的三轮楼市周期中,每次深圳房价都是率先上涨,充当领头羊的角色。按二手房均价的口径,目前深圳房价已是内地最高,超过北京和上海。这种现象合不合理呢?主要原因是,深圳人多地少,经济有活力,人口密度和经济活动密度远超其他城市。深圳是内地人口密度和经济活动密度最高的城市。过去20年,旧金山是美国地价和房价上涨最快的城市,超过纽约,与其土地供应少及靠近硅谷有很大关系。

图1:2020年内地二手房均价Top15(元/平米)

资料来源:数据宝

表1:2020年GDP Top15城市的对比

注:人口密度=2019年常住人口/面积,经济活动密度=2020年GDP/面积。

深圳的教育、医疗资源和文化底蕴确实不如京沪,但这些因素并非核心变量。房价最终取决于供求关系。北京和上海实施人口限制,落户比较难,而且土地更多;而深圳的落户政策比较宽松,“来了就是深圳人”,且住宅用地供应较少。2015年-2019年,深圳的户籍人口和常住人口分别增加148万人、266万人,而同期商品房只增加19.57万套,商品房增长远远赶不上人口增长,供需紧张的态势是不断加剧的。PS:将来深圳的户籍人口达到某个临界点,可能也会收紧落户政策,那时深户就会变得值钱。

表2:深圳的人口流入与新增商品房供应

资料来源:聚汇数据,深圳市规土委

在深圳的各类住房中,商品房占17%,拥有商品房的人占比为164.1/1343.88=12.2%。按常住人口的口径,还有超过1000万人没房,总管理人口更是超过2000万人没房。与此同时,存量商品房不足200万套,假设挂牌比例为10%,每年新增2-4万套,总供应只有大约20万套。因此,调控只是减缓房价上涨节奏,不会改变长期上涨趋势,深圳商品房依然供不应求,单靠商品房无法解决多数人的住房问题。除非小产权房转正,大量增加商品房供应,不过概率基本为0。

图2:2018年深圳存量房产的结构(万套)

资料来源:深圳市规划国土委,平安证券

图3:深圳房产人群分布图

资料来源:城管大队

深圳人口密度最大的是城中村,7%的面积承载50%的住房、70%的人口。城中村的生活成本相对较低,吸纳了大量外来人口,对深圳的发展做出巨大贡献。如果用房租和房价来衡量,这是一个低进入门槛、高淘汰率的城市,随着时间的推移,对普通家庭出身的年轻人会越来越不友好。假如不是从事高收入职业,单纯依靠工作收入,很难跟得上这个城市的发展速度。高房价是否会削弱深圳的竞争力?这点还有待观察。

三、历史上的楼市泡沫破灭

国内有过五次比较典型的楼市泡沫破灭,包括1993年的海南、2011年的温州和2017年的环京,以及1991年的台湾和1997年的香港。与历史上的这些泡沫进行对照,目前深圳楼市尚未出现相似的泡沫化迹象。后续要关注房屋供应,房价波动节奏,以及经济和政策状况。

当年海南的住宅供给远远过剩,海口在建的人均住房面积高达50多平米。1992年总人口不及700万的海南有两万多家地产公司。在地产炒作的拉动下,当年GDP增速暴涨41.5%。1991年-1993年,海南房价从每平米1400元迅速涨至7500元。1993年6月,国务院出台16条治理经济过热,银根全面紧缩,海南房地产热顿时冷却下来。最终留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿积压资金,四大行的坏账高达300亿。直到2005年,海南才基本清理完烂尾楼。

温州、环京的房价水平与其经济实力和人口聚集力严重不匹配,温州房价巅峰时位居全国第一,超过北上广深杭,温州房价至今仍未突破2011年高点。环京地区主要承接北京购房需求的外溢,燕郊部分热点地产项目的房价一度超越杭州。在2017年北京楼市调控后,北京房价出现量价齐跌,环京楼市也随之进入下跌通道,而且其价值支撑更弱,下跌幅度更大。

表3:2010年&2020年内地房价Top20

资料来源:米筐投资.老船长

约是国际都市房价的基准。1990年,东京房价到达纽约房价的4倍后开始下跌,东京都泡沫顶峰时的的地价相当于全美国的土地价格。日本政府采用连续多次加息、停止房贷、征收房产税等多项措施,主动刺破房地产泡沫。1997年,香港房价巅峰时期达到纽约的6-8倍。当时香港楼市投资客的口号是“大陆一定会接盘的”。事后看,香港楼市泡沫破裂与亚洲金融危机和“八万五计划”密切相关,“八万五计划”最终也宣告流产。

四、香港楼市对深圳的启示

1、房价的长期趋势

在供求关系的作用下,凡是人口密集、经济活跃的城市,房价总体都会往上走。但预期不宜太高,年均涨幅达到5%-10%就不错。例如,1956-2016年,香港房价年均涨幅大约是5%。香港房价的上涨有长期逻辑,其人口密度一路上升。尽管1997-2013年房价一度大跌70%,但2012年又重回1997年高点,然后继续上涨创新高。

图4:香港的人口密度变化

资料来源:快易理财网

参考香港的楼市发展史,预计深圳的房价也会保持长期上升趋势。当然,两者之间也有区别,香港是没有腾挪空间的,而深圳周边有东莞和惠州,将来可能进行扩容延伸。208新政对需求端有明显抑制,成交量的萎缩无疑,在缩量后可能会跌价,然后供求关系找到一个新的平衡点。近期已经有部分片区下调报价,主要集中在龙岗、龙华和南山,福田的皇岗、新洲和福荣路海景片区也略有回调。不过我至少要限售三年,短期出现下跌也无所谓,只要长期保持上升趋势就行。

表4:深圳二手房业主报价(2020.2.21-27)

2019年,香港的人口密度6678人/平方公里,经济活动密度230678元/平方公里。深圳的人口密度与香港相近,经济活动密度相当于香港的60%。深圳的经济增速快于香港,只要深圳保持人口净流入及经济活力,相信再过15-20年,深圳的房价就会超越香港。

2、房价收入比的悖论

根据香港立法会秘书处近日发布的数据,在香港整体自置居所的业主中,35岁以下的年轻人仅占7.6%,2019年自置居所比率是49.8%,首次置业人士的平均年龄达到44岁。2004年-2019年,香港楼价上涨391%,同期住房月入中位数仅上升78%。过去这些年,香港人的工资收入水平远不及房价上涨速度,房价收入比成为全球最高。

曹仁超在他的书中举过一个例子,1981年,香港太古城的房价是每平米1.2万港元,50平米住宅对应的总价60万港元。当年普通工薪阶层的月薪2000港元,家庭年收入不足6万港元,对应的房价收入比超过10倍。但1997年,太古城的房价涨到每平米12万港元。时至今日,香港的房价收入比高达46.3倍,不仅没缩小,反而还在扩大。

有份统计显示,深圳的房价收入比高达43.5倍,仅次于香港,位居全球第二名。我不知道43.5是怎么来的,但是大致靠谱吧。银行是深圳中位数工资最高的行业,2020年月工资中位数15269元,相当于每年18.32w。一套总价600-750w的房子,对应32.8-40.9年的收入。

表5:2020年全球各大城市的房价收入比排名

资料来源:NUMBEO网站,易居研究院

高房价收入比表明深圳楼市的泡沫比较大吗?其实,早在八九年前,就有人看空深圳楼市,理由之一就是房价脱离居住者的收入水平。房价取决于供求关系,住宅的特殊性是附着于土地而不可移动,其供应会受到制约;与此同时,潜在买家的收入水平会影响需求。但深圳是全国性城市,对应的潜在买家是全国人民,仅用深圳本地的平均收入水平与房价对比,是不准确的。只要全国有钱人保持购买力,深圳房价就有支撑。

3、负资产的可能性

负资产是低首付+高位接盘的双重叠加,是买房后的最差可能性,通常不会发生。在香港楼市总体向上的过程中,中间有过数次大幅回撤,最高峰时有22%的住宅按揭贷款对应负资产。1997-2003年,香港的房价大跌近70%,当时的首付比例最低只有5%,在2003年6月份最低谷时有105697宗住宅变成“负资产”,占比为22%。香港的第一例烧炭自杀就是发生于这段时间。

相较而言,在深圳买房,三成首付变成负资产的概率极低,对应的房价需要下跌30%以上,才会出现房产价值低于欠款余额。温州房产泡沫从顶峰到谷底的总体下跌33%。而且,在208新政后,二手房的实际首付比例提高。假设评估参考价是实际成交价的70%-80%,则实际首付比例是44%-51%,房价下跌四五成才会导致负资产。

4、最抗跌的房子

在房价回调的过程中,每次经济发生剧烈波动,总体上有钱人受到的冲击更小。在香港楼市泡沫破灭的时候,跌幅最小的是,港岛和九龙100平米以上的住宅,尤其E类住宅(160平米以上)。也就是说,中心城区的大户型保值能力最强。对普通家庭和个人来说,最初购买中心城区的大户型,会超出个人的预算和承受能力。先上车,再逐步改善,这样更现实。

表6:1999年1月-2003年6月香港房价跌幅

资料来源:香港差饷物业估价署

在各类住宅中,豪宅是最抗跌的。对财富金字塔顶端的人来说,豪宅的需求比较刚性,它带有社区和社交属性,是财富、身份地位和圈层的象征。在美国和香港的楼市泡沫破裂时,核心区域的豪宅都是最抗跌的,纽约曼哈顿的房产表现得很坚挺。香港楼市崩盘后,豪宅在整个楼市中恢复速度最快。2008年金融危机,深圳的水榭花都也只是小跌。总体来说,富人聚居的地方,抗风险能力更强。危机可以检验真豪宅和伪豪宅。

5、区位的选择

拉长时间看,新界各类住宅的涨幅,基本上都不如港岛和九龙。非中心城区整体会跑输大市。在中心城区买房,更容易分享到城市的发展成果。

表7:1999年1月-2020年12月香港房价涨幅

资料来源:香港差饷物业估价署

在深圳楼市调控新政后,有些中介开始推荐差价相对小的东部区域。我发现罗湖和龙岗的某些楼盘,房价和一年多以前是一样的。我的疑问是,既然明知道深圳的中心在向西转移,为什么还要向东去买?如果在预算允许的范围内。

现在回想起来,南山的确定性比福田更高。某个周末上午在福田看房,原本计划下午去西丽,后来由于没午睡实在太困就取消。如果再给一次机会的话,我会好好去南山看下,有些地方的通勤距离也在可接受范围内。只有仔细对比过,才知道自己能否做出更优决策。

五、家庭或个人理想的资产结构

每种资产都是有缺点的,并不存在完美的资产。房子只是一种特定类型的资产。在看法拍房时,我的感想是,在计算个人财富时,不同类型的资产含金量差别很大,最有价值的是公开、活跃、易变现、能持续创造现金流入的资产。有些资产只是账面财富而已,实际意义大打折扣,远不如那些标准化、价格透明、流动性好的资产。

 

虽然股票同时满足这些条件,但股票的问题在于,股价的变动很快,有些股票可以一周涨跌20%,因此用股价计算出来的财富都是虚幻的,用银行个贷客户经理的话说,你的股票市值只能打四折。最终只有已经到手的利润和企业股权的持股数量才是真实的。

 

股市看似机会很多,但真正通过股市赚到一定基数的人,远远少于做生意和投房产。其中一个原因是,股价每天每时每刻都在波动,让人比较计算短期得失,无法放眼未来;而且人性的各种弱点在股市上面会被极度放大。如果房子有频繁报价且方便买卖,相信房子的换手率会提高很多,过去这些年通过房子致富的人也会少很多。

 

对家庭或个人来说,到底怎样的资产结构才是比较理想的?我目前的答案是,至少包含一线城市中心城区的房产+优质企业的股权+必要的保险。一线城市的房产具有稀缺性,确定性比较高,但未来不大可能再复制过去的涨幅。相较而言,优质企业的股权会是更好的资产,投资回报率大概率超越一线城市的房产。在落实房子的事情后,我未来也会专心想办法把股票做好。

 

最后说下,有些因素会影响我分析的客观性和准确率:我在深圳待了快6年,对这座城市比较有好感;我已经买房,可能会倾向于看多房价;我刚接触房产不久,认知水平一般。这些因素可能导致误判。房产是一个专业领域,那些整天泡在里面、实践经验丰富的专业人士才是最懂行的。

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深圳最近这10年时间,尤其是近几年,房价上涨的矛盾越来越尖锐。为此政府出台了不少调控政策,但我们看到的结果是伴随着历史上最严厉的调控政策,深圳房价一路上涨。

为什么深圳房价会越调越高呢?它的根本矛盾是什么呢?

分析深圳房价,有很多种分析方法,或者能找到很多房价上涨的原因,在道哥看来,根本的原因就是供求矛盾。

根据深圳市政府公告,2015年到2019年这5年时间,深圳市的常住人口累计增长266万人

同样这5年时间里,来自中国指数研究院的数字,深圳市新建住宅的累计面积是2294万平方米

魔鬼就在细节里边。如果你用心分析,你会发现相对新增长的266万人口和新增长的2290多万平方米的新建住宅面积,每个人平均才只有8.45平方米。您注意这个是新增量人口每个人只能分8.45平方米,还没有考虑到那些1000多万的存量常住人口他们的改善性需求。

问题就来了,在这样长期供不应求日积月累的作用下,深圳整体上居住的条件或人均居住面积,非但没有提高,而且是每况愈下。自然的供求矛盾越来越尖锐。最后一定是有钱的人才能够买得起房子,成为了资本推高房价的重要逻辑了。

事实上,在今天限购政策下,在深圳炒房的难度是越来越大了,真正推动房价上涨的都是购买一套和两套房子这些刚需和改善性的需求。

所以在道哥看来根本的矛盾还是房地产市场的供求矛盾。如果不从根本解决问题,而是出台类似于限价或报价等的政策,其实有一点是舍本逐末了,恐怕房价上涨的矛盾还是解决不了。

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近期更新了

1、警惕新一轮房价上涨的信号

2、下一个5年房价还会涨吗?涨幅有多少?

3、未来的国内大循环,房地产仍然是重要的支柱产业

4、稳房价必须稳地价

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