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房产个人所得税, @海口人 你知道房产转让个人所得税怎么缴吗?这些热点问题

作者:   来源:  热度:7  时间:2021-03-31






文 | 海口税务编辑 | 张伟头图来源 | 网络问1:个人转让房产如何缴纳个人所得税呢? 答:个人转让房产涉及的个人所得税有核实征收和核定征收两种方式。 首先,在核实征收的
文 | 海口税务

编辑 | 张伟

头图来源 | 网络

问1:个人转让房产如何缴纳个人所得税呢?

 

答:个人转让房产涉及的个人所得税有核实征收核定征收两种方式。

 

首先,在核实征收的方式下,应缴个税=(财产转让收入额-财产原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

 

第二,在核定征收的方式下,应缴个税=转让收入×征收率。

 

目前,海口市的征收率一般为2%,如果是拍卖转让,则征收率为3%。政策依据:《中华人民共和国个人所得税法》、《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2007〕38号)

 

问2:个人如何判断是否应按核实方式征收个人所得税?

 

答:根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第四条规定,凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税。

 

问3:核实征收方式下合理费用包括哪些?

 

答:纳税人按照规定实际支付的装修费用、贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房产过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用的凭证要求和扣除上限按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)、《海南省地方税务局关于个人转让非住房类不动产征收个人所得税问题的公告》(琼地税公告〔2011〕13号)等规定执行。

 

问4:个人转让住房个人所得税方面有什么优惠政策吗?

 

答:根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》((1994)财税字第20号 )第二条的规定,个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房,取得的所得暂免征收个人所得税。

 

问5:个人转让住房计征个人所得税时,计税价格如何确定?

 

答:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)文件第一条规定,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

 

纳税人申报的房屋销售价格高于确定的最低计税价格的,应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于确定的最低计税价格的,应按最低计税价格计算征税。

 

问6:个人转让住房计征个人所得税时,原购买发票丢失,该如何确定房屋原值?

 

答:根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第四条规定,凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税。

 

纳税人购房发票丢失的,税务机关将为纳税人查询契税征管档案,如果征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,则按记录确定房屋原值;如果征管档案中没有记录的,按核定方式征收个人所得税。

 

具体案例分析如下:

 

案例一:崔先生于2021年6月15日向王女士转让一套购入已超过5年,建筑面积为45平方米的普通住宅,出售价为400000元。出售时崔先生名下另有其他住宅,所售住房的购置价为290000元,购置时缴纳了契税2900元,交易手续费85元,提供实际支付装修费用的税务统一发票8万元,出售时崔先生缴纳了公证费900元,问崔先生应缴纳多少个人所得税?

出售价 = 400000 元,税务机关计税价格=500000元,房屋原值=290000 +2900+ 85 = 292985 元,商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%,因此崔先生可扣除装修费用29298.5元(292985*10%=29298.5元)合理费用=900+29298.5=30198.5元,个人所得税应纳税额=(计税金额 - 房屋原值- 合理费用)x 20%= (500000 – 292985 –30198.5) x 20%= 35363.3元

崔先生应缴纳的个人所得税为35363.3元。

 

案例二:2021年5月20日,张女士把其父母赠送给她超过5年的一套建筑面积为120平方米的普通住宅,以150万元的价格出售给刘先生,该房是其家庭唯一生活住房,张女士家庭名下没有其他住房。问张女士应缴纳多少个人所得税?

由于张女士出售的住房为自用五年以上,并且出售时该住房为张女士家庭唯一的生活用房,所以张女士不需缴纳个人所得税。 

案例三:2021年9月10日,蔡女士把一套建筑面积为150平方米的普通住宅,以160万元的价格出售给李女士,出售时蔡女士名下另有其他住宅,蔡女士原购房发票丢失无法提供,问蔡女士应缴纳多少个人所得税?

税务机关通过查询契税征管档案,获得蔡女士原购房的价格为110万元,缴纳契税33000元。蔡女士未提供其他合理支出的凭证。出售价 = 1600000元,税务机关计税价格=1590000元,房屋原值=1100000+33000=1133000元,个人所得税应纳税额=(计税金额 - 房屋原值)x 20%= (1600000 – 1133000) x20%= 93400元

蔡女士应缴纳的个人所得税为93400元。

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陈建东 覃小棋 吴茵茵

西南财经大学公共管理学院

西南财经大学财政税务学院

老有所养、住有所居是中国人对稳定生活最基本的向往和追求。随着近年来中国城市房价不断上涨,居民住房支出负担过重的问题引起社会各界广泛关注。2018年修订的《个人所得税法》在基本费用扣除的基础上新增六项专项附加扣除,其中新增的房贷利息和住房租金专项附加扣除(以下简称“两项扣除”)正是我国在新一轮个人所得税(以下简称“个税”)改革中对居民住房支出负担过重问题作出的制度回应。这一定程度上可以减轻居民的个税负担,还可能改变城镇居民的收入分配状况。本文基于2018年个税改革的背景,模拟分析两项扣除的减税效应,以及两项扣除对城镇居民收入分配的影响。

一、文献回顾

专项附加扣除是完善个税制度的重要方面,也是众多学者关注的焦点(盛常艳 等,2018;赵艾凤 等,2020)。关于个税专项附加扣除制度对居民收入分配的影响,专家学者持有不同观点。部分学者认为实施专项附加扣除制度可以调节居民收入分配,提高税收的公平性。如雷根强 等(2016)利用2012年中国家庭追踪调查数据,在劳动综合所得中引入教育、医疗、住房、养老等综合费用扣除,同时利用基尼系数、阿特金森指数进行评估,得出该种综合费用扣除在一定程度上可以调节居民收入分配差距。部分学者则认为专项附加扣除弱化了个税的收入分配效应。如刘蓉 等(2019)基于2015 年中国综合社会调查数据的研究结果表明,专项附加扣除制度削弱了个税的收入再分配效应。又如王晓佳 等(2019)基于2016年中国家庭追踪调查数据的研究结果表明,专项附加扣除会弱化个税的收入再分配效应,而若采用家庭申报的方式将有助于增强个税的收入再分配效应;寇恩惠 等(2020)基于2017年中国家庭金融调查数据的研究结果表明,2018年个税改革的房贷利息专项附加扣除具有累退性,推高了基尼系数。

可以看出,现有文献对个税专项附加扣除收入效应的研究,主要体现在个税专项附加扣除的收入分配效应的研究,而且主要集中在总体专项附加扣除的收入分配效应的研究,针对专项附加扣除中的某一具体专项附加扣除项目的研究相对较少,也基本没有涉猎专项附加扣除或某一具体专项附加扣除的减税效应的研究。

本文的边际贡献在于,一是基于2018年中国家庭追踪调查数据(CFPS 2018)分析两项扣除的减税效应,二是分析两项扣除的收入分配效应。

二、数据来源及相关指标说明

(一)数据来源及说明

CFPS 2018涵盖了个人收入、家庭住房负担等相关信息,为本文对于异质性家庭及个人两项扣除的估算提供了可能。由于个税负担主要作用于城镇居民,且按揭买房及租住房屋的行为也主要发生在城镇居民中,因此本文研究采用CFPS 2018中的城镇居民数据。CFPS 2018是目前能获取的有关中国家庭收入的最新数据,基于该微观数据的模拟分析能够近似地估计两项扣除的减税与收入分配效应。

CFPS 2018提供的城镇居民税后收入种类包括工资薪金所得、劳务报酬所得、个体经营所得、财产租赁所得,结合相应的税率表等规定可倒算出每类所得对应的税前收入。两项扣除中的房贷利息扣除限额为每月1 000元;住房租金扣除限额采用折中办法,按照限额1 100元计算。本文筛选出的符合条件的城镇居民样本量为7 410个,其中有房贷利息支出或有住房租金支出的样本量为1 414个,占比为19.08%。

本文通过比较两项扣除前后的应征税额与收入差距计算两项扣除的减税与收入再分配效应。本文将2018年改革之前的分类征收个税制度视为分析起点即两项扣除前,在此基础上假设对工资薪金所得或劳务报酬所得或个体经营所得增加两项扣除即为两项扣除后。因此本文的两项扣除收入分配效应是指在原分类征收个税制度基础上增加两项扣除带来的收入分配效应,区别于寇恩惠 等(2020)所研究的在现有综合与分类征收个税制度基础上考虑是否增加房贷利息支出扣除所带来的收入分配效应。由于我国坚持综合与分类征收的个税改革方向,2018年修订的个税制度可视为一种过渡模式,未来拟将更多所得纳入综合征收的范畴,因此将原分类征收个税制度视为分析起点更有利于完整地分析两项扣除的收入分配效应,且有助于预测未来综合与分类征收个税改革对两项扣除收入分配效应的影响。

(二)相关指标说明

1.减税效应。关于减税效应,本文的计算公式为:

其中,D为减税效应,y0与y1分别为两项扣除前与两项扣除后的应纳个税总额。

2.收入分配效应。

(1)基尼系数。关于收入分配不平等程度的测算, 基尼系数是普遍常用的指标。由于CFPS 2018提供了较为充分的个体信息,因此本文可采用非参数的点估计方法计算基尼系数,计算公式为:

其中,n为样本容量,μ为样本收入均值,|Yi-Yj|为两两收入的绝对差。

(2)MT指数。在基尼系数的基础上,可采用MT指数测量收入分配不平等程度的改变,计算公式为:

其中,Gx表示税前基尼系数,Gy为税后基尼系数。当MT>0时,税收政策对收入分配具有正向的调节作用,反之则具有逆向的调节作用。

本文依据两项扣除前后将MT指数区分为两项扣除前MT1与两项扣除后MT2。依据式(3),当Gy代表两项扣除前的税后基尼系数时,MT等于MT1;当Gy代表两项扣除后的税后基尼系数时,MT等于MT2。通过比较MT1与MT2的差异可得到两项扣除对收入再分配的影响,本文将其称为两项扣除的收入再分配效应。当MT2-MT1>0时,两项扣除正向调节收入分配;反之则逆向调节收入分配。

(3)K指数及MT指数的分解。K指数是用来测算税收累进程度的指标,用以度量税收集中程度对收入集中程度的偏离(Kakwani,1984)。将MT指数与K指数相结合,可将MT指数分解为横向公平效应与纵向公平效应。K指数的计算公式为:

其中,CT表示按税前收入排序的纳税额集中系数,Gx为税前基尼系数。当测算的K指数为正时,表示个税具有累进性,即收入越高的群体将承担越高的税收负担;当K指数为负时,表示个税具有累退的特点,即低收入群体承担了更多的税负;当K指数为0时,税收负担与个人的收入分布一致,各个收入群体承担相同的税收负担,此时税率为比例税率。

相应地,MT指数的分解公式为:

其中,Cy为按税前收入排序的税后收入集中系数,Gy为税后基尼系数,t为平均税率。

基于式(5),关于横向公平效应与纵向公平效应的解释为:

首先,H=Cy-Gy用来衡量个税的横向公平效应,符号为负或零。具体代表的是由于税收导致的个人收入排序的变化,表示税收对横向公平带来的负面影响(李文,2019)。

其次,用来衡量税收的纵向公平,其符号受K指数(测算税收累进程度的指标)的影响,而其绝对值大小受K指数与税率t的影响。当V为正时表示税制是累进的;反之则税制是累退的。

最后,H和V共同决定了MT的大小。MT越大,则意味着税收调节居民收入分配的作用越大;反之则越小。

本文在MT1与MT2的基础上,依据式(5)可分别得到两项扣除前后的横向公平效应(H1、H2) 与纵向公平效应(V1、V2)。通过计算H1与H2的差异以及V1与V2的差异可得到两项扣除对横向公平效应与纵向公平效应的影响。

三、实证结果及分析(略)

四、结论与政策建议

本文利用CFPS 2018,分析了两项扣除对城镇居民的减税效应,利用基尼系数、MT指数及对MT指数的分解深入研究两项扣除对城镇居民收入的再分配效应。结果表明,第一,在减税效应方面,两项扣除降低了城镇居民总体的税收负担。减税效应的大小依次为:中等收入群体> 高收入群体> 超高收入群体> 低收入群体。第二,在收入再分配效应方面,两项扣除加强了对超高收入群体的收入调节,但总体上不利于对城镇居民收入的调节。第三,在收入再分配效应的结构方面,两项扣除产生了横向公平的负效应,同时平均税率的下降影响了个税的纵向公平效应。第四,两项扣除不影响低收入群体以及既无房贷利息支出也无住房租金支出群体的收入分配,但均通过横向公平与纵向公平效应影响其他群体内部的收入再分配。

总体而言,两项扣除基本实现了减轻居民税收负担的政策初衷,但在减轻居民税负的同时,存在逆向调节收入分配的非预期政策效应,且这种非预期政策效应并未因剔除了基本费用扣除额与超额累进税率级距变动的影响而消失。为了减缓两项扣除带来的非预期政策效应,提高个税改革的效应,我们提出以下两个方面政策建议。

第一,继续坚持综合与分类相结合的个税改革方向,减少两项扣除对横向公平的不利影响。两项扣除逆向调节居民收入分配的原因之一是,同样收入的群体可能因为收入来源的差异而缴纳不同的税收,在此基础上再增加两项扣除将可能使得部分群体的应纳税所得落入更低的超额累进税率区间,从而加剧个税对横向公平的负面影响。若在完全采用综合征收的个税制度下,同样收入的群体将缴纳相同的税收,所有群体都能享受等额标准的两项扣除,则两项扣除不会影响个税的横向公平。因此,减少两项扣除对个税横向公平不利影响的有效措施是将所有不同来源收入均纳入个税综合征收的范畴。2018年的个税改革已将“工资、薪金所得”“劳务报酬所得”“稿酬所得”“特许权使用费所得”纳入综合征收的范围,未来应继续坚持综合与分类相结合的个税改革方向,将更多收入来源纳入综合征收的范围。

第二,借鉴国际经验优化两项扣除的制度设计,减少两项扣除对纵向公平的不利影响。两项扣除逆向调节收入分配的另一原因是两项扣除在一定程度上损害了个税的纵向公平。不论是对城镇居民及其中的中、高收入群体而言,还是对有房贷利息支出或有住房租金支出的群体而言,两项扣除对纵向公平的不利影响均与两项扣除的减税效应相关。为了既保证对中等收入群体的有效减税,又尽可能地减少两项扣除对纵向公平的不利影响,一个可行的制度设计方法是借鉴发达国家(如韩国、美国)的经验,将两项扣除限额与纳税人的收入水平挂钩。韩国根据纳税人的收入水平和住房贷款还款期限规定不同的扣除限额;美国对个税宽免额设置了高收入调整的起始限额,当调整后毛所得超过高收入调整的起始限额后,每超过2 500美元,就要减少可扣除宽免额的2%。基于我国“提低、扩中、限高”的收入分配改革思路以及个税专项附加扣除应遵循的简便易行原则,我国可将个人年综合所得与两项扣除限额相挂钩。当纳税人的年综合所得不高于360 000元时(大致为第三级超额累进税率对应的年综合所得),纳税人享有最高的两项扣除限额;当年综合所得高于360 000元时,纳税人的两项扣除限额减半。整体而言,将两项扣除限额与纳税人收入水平反向挂钩的制度设计有助于控制整体平均税率的下降幅度,但又能强化对中等收入群体的减税效应,进而达到控制整体平均税率下降幅度与提高税制累进性的双重目的,减少两项扣除对纵向公平效应的不利影响。

(本文为节选,原文刊发于《税务研究》2021年第3期。)

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