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上海房产新政策, 成都房产新政出台后的24小时

作者:   来源:  热度:13  时间:2021-03-30






3月22日晚上6点半,成都再出房产新政。成都市住建局网站公布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对法拍房、
3月22日晚上6点半,成都再出房产新政。成都市住建局网站公布《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对法拍房、二手房、新房热门楼盘、土地供应等方面都做出相关调控。此前报道: 此轮新政发布一天后,成都楼市反应如何?记者对关注度较高的几个重磅信息进行了跟进。

关键词:贷款

住宅认房认贷,银行细则暂未发布

此次新政的一大重磅信息来自于差别化房贷政策,具体包括:

居民家庭名下在成都市无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同),最低首付款比例为30%

居民家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%

记者今日从成都多家银行了解到,目前具体的执行细则还未出台。工商银行方面表示,由于此前的积压贷款较多,成都的执行时间暂没确定。不过,业内人士指出,新政能够有效降杠杆。从贷款新政来看,当下的调控力度依然较大,有三部分需要注意:首先,对于已有贷款记录的购房者而言,即便还清贷款、卖掉房子,记录依然存在,因此,这类购房者购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%;其次,如果有一套住房且该套住房有贷款的话,贷款首付是按照此前的成数来算,也就是在天府新区和高新南区需要首付7成,在中心城区(青白江除外)需要首付6成;最后,则是关于普通住房和非普通住房的界定方面,成都官方此前发布的消息指出,普通住房按规定需要同时满足以下条件:1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);2、单套建筑面积在144平米以下(含144);3、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均价格1.4倍以下。

关键词:二手房

中介抓紧时间处理贷款面签

在深圳、上海之后,成都的二手房也进入了调控期。政策指出:“为提高二手住房信息透明度、促进理性交易,借鉴深圳等城市的做法,我市拟建立二手住房成交参考价格发布机制。”而新政的贷款要求,实际上也正在牵动着市场。新政落地,但二手房指导价以及银行贷款细则还没具体执行,许多中介当下最直接的反映就是:“抓紧面签!!!”记者了解到,有二手房中介正在加快处理存量单,抓紧时间面签,以保证客户在房贷首付不受影响的情况下买下已经签约的房源。 此前,红星资本局在报道中指出:3月20日,链家上海突然下架了上万套二手房,挂牌数量约减少一半,而这一动作,正是与去年开始实行的上海二手房新规有关。在成都,记者在贝壳app上看到,目前仍有近13万套二手房房源,并没有出现上万套房源集中下架的情况。与此同时,由于二手房指导价目前并未落地,现在的二手房成交价格暂未受到新政影响。3月23日,贝壳APP可搜到近13万套成都二手房贝壳研究院表示:“二手房限价政策的出台,对限制房价过高的房源挂牌,向前期业主‘抱团涨价’的现象打了一记重拳;而购房者对市场走势不明朗,预计将快速进入观望期。目前二手房成交参考价暂未公布,区域间的差异性有待观察。”

关键词:法拍房

列入限购名单,多套房源下架

根据此次发布的新政,同上海、杭州等城市一样,成都也将法拍房列入了限购名单。此前,不需要资格就能买法拍房,如同打开了一条口子——有业内人士指出,成都5+2区域的法拍房多数都会很好卖,因为不限购的原因,给到了外地购房者机会,这也是此前法拍房成交价高于市场价的重要原因。法拍房限购,杭州已有先例。据每日经济新闻报道,在新政第二天,效果就开始显现:阿里拍卖现实,一套评估价为650万元的房源,最终成交价为521万元,足足相差129万元,相当于打了7折。新政在成都的落地,同样成效凸显。记者今日在阿里拍卖上看到,成都的多套住宅标的都撤拍,等待重新更改拍卖公告。阿里拍卖上成都多套住宅标的撤拍对于此现象,有业内人士指出:“限购之前成都法拍房成交价比二手房溢价10%-30%,限购之后我们估计成都法拍住宅成交价会相比二手房价折价,至于折价多少幅度还不好预判,未来两三个月的法拍成交价会趋于稳定,就可以看到平均的折价情况。可以预判的是,限购后,法拍房相比二手房的溢价是不可能有了。”该名业内人士还指出:“优质房源折价幅度不会很大,无学区老破小可能折价幅度会很大,适合刚需上车。”

关键词:土地供应

中心城区土地将集中供应,房企面临考验

前段时间多个城市将执行土地集中供应的消息传出后,昨天成都出台的房产政策也证实了成都未来土地市场的走势。在住宅用地供应管理方面,此轮政策提出了三方面的措施:

一是增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

二是中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

三是加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。

针对这一现象,有开发商表示,这对企业的资金是一大考验。但目前土地集中供应的细则并未公开,具体还需要等待细则。

新政发布不足24小时,新房、二手房、法拍房都开始做出了市场反应,可以预见,这种效果会随着时间更加凸显。

贝壳研究院认为,此次成都发布最新调控政策是经过多方实地调研和论证,从土地市场、商品住宅销售以及住宅保障和市场监管各方面共同发力,从市场供需矛盾问题入手,提高土地供应量的同时调整供地策略,采用集中供地方案、实行限竞房政策、并限制“踩线”房企取地,防止土地市场过热。此举将一定程度限制房企在成都市场的土地储备,但同时亦将有效降低土地市场热度。另外,进一步将登记购房人数超过准售房源数3倍的商品住宅限售年限提高到5年,此举意味着未来针对热点楼盘将进行严格管理,并出台差别化调控政策,确保楼市稳定发展。

本次调控政策出台,将有利于促进成都房地产市场长效平稳健康发展,在“房住不炒”的指导下持续保持成都生活成本竞争力,对建设高品质生活宜居地,增强居民幸福感和获得感将起到积极的推动作用。

来源:成都商报房产发布

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3月22日晚上6点半,成都再出房产新政。

成都市住建局网站公布(点击标题看全文),对法拍房、二手房、新房热门楼盘、土地供应等方面都做出相关调控。

此轮新政发布一天后,成都楼市反应如何?记者对关注度较高的几个重磅信息进行了跟进。

关键词:贷款

住宅认房认贷,银行细则暂未发布

此次新政的一大重磅信息来自于差别化房贷政策,具体包括:

居民家庭名下在成都市无住房且无住房贷款记录的(含商业性住房贷款和公积金住房贷款,下同),最低首付款比例为30%

居民家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在成都市拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%

记者今日从成都多家银行了解到,目前具体的执行细则还未出台。工商银行方面表示,由于此前的积压贷款较多,成都的执行时间暂没确定。不过,业内人士指出,新政能够有效降杠杆。

从贷款新政来看,当下的调控力度依然较大,有三部分需要注意:

首先,对于已有贷款记录的购房者而言,即便还清贷款、卖掉房子,记录依然存在,因此,这类购房者购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%;

其次,如果有一套住房且该套住房有贷款的话,贷款首付是按照此前的成数来算,也就是在天府新区和高新南区需要首付7成,在中心城区(青白江除外)需要首付6成;

最后,则是关于普通住房和非普通住房的界定方面,成都官方此前发布的消息指出,普通住房按规定需要同时满足以下条件:

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);

2、单套建筑面积在144平米以下(含144);

3、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均价格1.4倍以下。

关键词:二手房

中介抓紧时间处理贷款面签

在深圳、上海之后,成都的二手房也进入了调控期。政策指出:“为提高二手住房信息透明度、促进理性交易,借鉴深圳等城市的做法,我市拟建立二手住房成交参考价格发布机制。”

而新政的贷款要求,实际上也正在牵动着市场。

新政落地,但二手房指导价以及银行贷款细则还没具体执行,许多中介当下最直接的反映就是:“抓紧面签!!!”

记者了解到,有二手房中介正在加快处理存量单,抓紧时间面签,以保证客户在房贷首付不受影响的情况下买下已经签约的房源。

此前,红星资本局在报道中指出:3月20日,链家上海突然下架了上万套二手房,挂牌数量约减少一半,而这一动作,正是与去年开始实行的上海二手房新规有关。

在成都,记者在贝壳app上看到,目前仍有近13万套二手房房源,并没有出现上万套房源集中下架的情况。与此同时,由于二手房指导价目前并未落地,现在的二手房成交价格暂未受到新政影响。

3月23日,贝壳APP可搜到近13万套成都二手房

贝壳研究院表示:“二手房限价政策的出台,对限制房价过高的房源挂牌,向前期业主‘抱团涨价’的现象打了一记重拳;而购房者对市场走势不明朗,预计将快速进入观望期。目前二手房成交参考价暂未公布,区域间的差异性有待观察。”

关键词:法拍房

列入限购名单,多套房源下架

根据此次发布的新政,同上海、杭州等城市一样,成都也将法拍房列入了限购名单。

此前,不需要资格就能买法拍房,如同打开了一条口子——有业内人士指出,成都5+2区域的法拍房多数都会很好卖,因为不限购的原因,给到了外地购房者机会,这也是此前法拍房成交价高于市场价的重要原因。

法拍房限购,杭州已有先例。据每日经济新闻报道,在新政第二天,效果就开始显现:阿里拍卖现实,一套评估价为650万元的房源,最终成交价为521万元,足足相差129万元,相当于打了7折。

新政在成都的落地,同样成效凸显。记者今日在阿里拍卖上看到,成都的多套住宅标的都撤拍,等待重新更改拍卖公告。

阿里拍卖上成都多套住宅标的撤拍

对于此现象,有业内人士指出:“限购之前成都法拍房成交价比二手房溢价10%-30%,限购之后我们估计成都法拍住宅成交价会相比二手房价折价,至于折价多少幅度还不好预判,未来两三个月的法拍成交价会趋于稳定,就可以看到平均的折价情况。可以预判的是,限购后,法拍房相比二手房的溢价是不可能有了。”

该名业内人士还指出:“优质房源折价幅度不会很大,无学区老破小可能折价幅度会很大,适合刚需上车。”

关键词:土地供应

中心城区土地将集中供应,房企面临考验

前段时间多个城市将执行土地集中供应的消息传出后,昨天成都出台的房产政策也证实了成都未来土地市场的走势。在住宅用地供应管理方面,此轮政策提出了三方面的措施:

一是增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

二是中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

三是加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。

针对这一现象,有开发商表示,这对企业的资金是一大考验。但目前土地集中供应的细则并未公开,具体还需要等待细则。

新政发布不足24小时,新房、二手房、法拍房都开始做出了市场反应,可以预见,这种效果会随着时间更加凸显。

贝壳研究院认为,此次成都发布最新调控政策是经过多方实地调研和论证,从土地市场、商品住宅销售以及住宅保障和市场监管各方面共同发力,从市场供需矛盾问题入手,提高土地供应量的同时调整供地策略,采用集中供地方案、实行限竞房政策、并限制“踩线”房企取地,防止土地市场过热。此举将一定程度限制房企在成都市场的土地储备,但同时亦将有效降低土地市场热度。另外,进一步将登记购房人数超过准售房源数3倍的商品住宅限售年限提高到5年,此举意味着未来针对热点楼盘将进行严格管理,并出台差别化调控政策,确保楼市稳定发展。

本次调控政策出台,将有利于促进成都房地产市场长效平稳健康发展,在“房住不炒”的指导下持续保持成都生活成本竞争力,对建设高品质生活宜居地,增强居民幸福感和获得感将起到积极的推动作用。

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增加摇号中签率,就点“在看” 惠民大叔第1049篇(公众号:ixm001),和四万优秀家长交流孩子的成长与教育。关注这里的都是为孩子着想、积极向上的家长。
2021年3月23日 星期二

大叔不追热点,只说些和自己有关的事。

上海的中考新政出来,所有城市的人都盯着她,不仅仅是上海本地的关注,很多城市的大V也是大书特书。上海的新政不是本地人的中考,关乎全国人民的新政,当然大家关注的并不是上海中考如何如何,而是学区房会怎么变化。嘴上说的都是教育,心里想的都是房价。

01

上海中考新政与厦门定向生政策来简单看看上海中考新政,最厉害的是这条:

假设建平中学明年的计划招生400人,那新政后,它需要拿出200-260人的名额,去走“名额分配综合素质录取”招生通道? 先拿60-78个名额,走按区分配? 再拿140-182个名额,走按校分配,均匀的分给所在区的每一所未挑选生源的初中也就是说,建平中学明年招生计划里,有将近42%的生源都要按校分配本来家长买初中的学区房,其目的是让孩子首先能考上好高中,而新政后,这个机会一下子就减少了将近一半,资源稀释了。看看下面演示可能更好理解:

在一些大v的文章中看到很多分析和比较:聪明的人通过排列组合分析,还给出了最佳购房组合策略——牛小+菜中的学区房将来最香,因为是有实力+有资源。

那厦门呢,是什么个情况,上次惠民大叔在自己读2021厦门中考政策和我们有什么关系的内容中有提到:定向生这个就厉害了,就是优质高中放出一些名额给全市的各个初中学校,然后初中学校的学生可以报考,比如一中双十给片区的各个公办派分一些定向生名额,然后学校学生可以报名,如果达到分数线就录取。厦门招考老师发布了一个总结:定向生这是为了均衡教育,确保每所初中都有学生被优质高中录取,这是因为这些名校的定向生招生指标是分到招生片区的学校,是定向给这些学校。在今年之前,厦门一中、双十中学、外国语学校、同安一中招生计划的50%指标面向所在片区初中学校招收定向生,厦门一中海沧校区、同安一中滨海校区定向生计划是普通生计划的30%比例。有定向生招生的学校,从4所扩大到12所,

(厦门招考公众号

招考老师说:优质高中70%以上的招生名额分配到初中。其实你不知道,厦门教育的很多方面都走在很前列的,比如厦门的公办一直优于民办学校,比如厦门的积分入学系统优于其它城市,比如厦门的课后延时服务前两年就推出了,而一些大城市刚刚才切入。我关注到北上深的城市教育服务系统都没这么便捷。除去那些大城市的体量比较大不好操盘之外,厦门的惠民教育服务能力还是有目共睹的。包括这个定向生政策,也是如此。2021厦门的中考政策也发布了,大叔家长群也有转发,你可以拿出来好好读一下,如果有心的还可以对比一下上海的新政,你心里就有个答案了。和中考新政发布,厦门学区房的涨与跌,你大概一目了然了。

02

学区房和上名校这中间有多大的距离?不管是上海新政还是厦门定向生,有一个数字不能忽视:

(厦门招考公众号)

获得定向生的名额是有限的,比如吧,一双普通生录取是600分,那定向生降分25分录取,孩子也得考到575分以上才有机会。正是因为有这样一条分数线,很多普通初中能考到这个分数上的学生就比较有限。在定向生政策中有一条款说,如果没有招满的情况下,名额释放给普通生。这里面有两部分生源:一部分是直接升入一双外的,另一部分是通过定向生派入的。直升的小学毕竟在划片之内,小学和初中学校一般都会有教学上面的交流与互动。而通过普通学校定向生派入的,大部分是外片区,在初期要融入学校还是需要时间。虽然定向生名额给普通初中的孩子看到了希望,这个上升的通道并没有关闭。但派入学校只是开始的第一步,最重要的还是未来三年的努力。海淀花生妈说:如果不玩命把自己实力搞上去,仍然难以赶超在牛小和牛初中形成领先优势的孩子。你努力,难道人家不在努力?人家比你早努力了9年,可能还不止9年,从幼儿园就开始了,凭着3年,就可以弥补9年甚至12年教育的差距?确实如此啊。从之前一些局部的家长反馈来看,普校进去的孩子,一开始的分值差距还是有的。到了高中,平时普普通通,但后期逆袭的孩子当然会有,但毕竟那只是少数。大叔自己是个普通人,认定的死理就是日积月累的。我们要求孩子每天都要不打折的完成学校的所有任务,并且要保持在班前几,这是基本要求。之后再学有余力的情况下,去拓展自己的知识面,去体验更多的学习环境,去和其它区的孩子进行比对学习,不仅仅把眼光放在校内本身。虽然经常在外面碰一脸灰,碰到头破血流,碰的一无是处,但失败了再爬起来也是一种好品质。重视教育的家庭,从小就是培养孩子的良好的学习习惯、碰到问题解决问题的坚韧品格,以及在自己能力范围之外再挑战自己的能力,这些都至关重要。有些东西,也不是学区房能决定的。学校只能决定学生成绩的下限,而上限是由家庭成长环境和父母的教育共同决定的。

03

惠民大叔的学区房定义很多人容易被表面的政策误导到,就一点风吹草动就没了主意。有些家长还在问,在这种情况下还有必要买学区房吗?当然有必要啊。但什么样才叫学区房?惠民大叔比较极端:1、一双外2、五缘实验学校3、一双外+校区除此之外,其它都不算是好学区房的样子。铁打的一双外,流水的多校划片。一双外是厦门教育的至高点,人人都想读一双外,岛内拼不进去,那就在岛外开花,能不能结果还是其次,先种下去再说。说实话,大叔也以前也只是觉得有房子就好,有个公办学校上学就好。等到了2020年了才发现,错过了。现阶段真的没办法给孩子买下那一双外和五缘实验,那像爆炒的老破小实在不是自己所需要的。那退而求其次,选中等点的学区,选比较新的房子,然后让孩子在比较舒服的环境学习成长,这还是能做到的。做为家长,在自己的能力范围之内提供更好的学习环境,这个无可厚非啊。好的学区,那是经过一届一届的家长努力而沉淀出来的,这得认。而更重要的是,家长在努力逼自己一把的同时,其实是在为孩子做一个榜样,我已经订好目标努力奋斗了,孩子你也不能放松自己哦。传递价值更重要。你问我对厦门现在的学区房怎么看?会跌吗?我们来讨论一下,现在楼市中的那些角色分别是哪些人:ZF、KFS、银行、房东、CFK、刚需、买不起的人,这七个角色。哪些人希望房子是涨的或稳定?政府、开发商、银行、房东、炒房客。哪些人希望房子跌?刚需和买不起的人。结果一目了然了吧。ZF要发展需要强有力的市场信息体现在土拍上,开发商拿了地总得加利润吧,银行希望房子有增值这样贷款的人才多吧,房东买房为了什么,不只只是住吧,还有CFK更不要说,商人嘛。那天天喊着跌的基本上那些买不起的,希望房价崩了才最爽的,以为跌了自己就能拥有一套房一样,其实跌了他更不会买。所以,这里面最受伤的其实是刚需。很奇葩的事情:在两个学区房产群里,一大波有房的家长都在劝没买房的刚需家长早点出手,因为拥有了才是有机会享受城市发展的红利。大叔不会搞投资,也没办法像专家一样给你一套一套理论,但只要是学区刚需,自己孩子上个好点的学校,在这房住不炒的时代,调控越紧的时候,越说明要早点买。 以上,完毕!希望大家阅读后顺手点亮“在看”,以示鼓励!欢迎转发朋友圈,长期坚持更新真的很不容易,点赞是一种信仰,分享是一种态度。

那么多家长都关注大叔就差您了:

惠民大叔

公众号:ixm001

四万优秀家长关注的微信号。我是惠民大叔,我创建了家长学习社群这个公益组织,为家长提供免费咨询。从上学政策到孩子教育,从教育心得到阅读成长!

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